Plus-value de cession d'une résidence secondaire : le point sur la fiscalité

SOMMAIRE

1 - Comment calculer votre plus-value immobilière ?

• Calcul de votre plus-value immobilière brute
  • Calcul du prix d’acquisition
  • Calcul du prix de vente
• Détermination de l’abattement pour durée de détention
• Tableau de l’abattement pour durée de possession
• Calcul du montant de l’impôt sur la plus-value immobilière

2 - Exonération de taxe sur la plus-value immobilière

• Vous utilisez tout le produit de votre vente pour acquérir votre résidence principale 
• Cas du prêt relais
• Vous valorisez au mieux les travaux et améliorations réalisés dans votre résidence secondaire

Comment calculer votre plus-value immobilière ?

Si vous projetez de vendre votre résidence secondaire, il peut être intéressant de pouvoir évaluer le montant de votre plus-value. Voici la méthode, en quelques étapes.

Calcul de votre plus-value immobilière brute

Pour déterminer le montant de la plus-value immobilière brute, on a besoin de calculer le prix réel d’acquisition et le prix réel de vente. 

Calcul du prix d’acquisition

La plus-value immobilière brute est la somme avant calcul des abattements. C’est tout simplement la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien immobilier. Pour rappel, le prix d’achat de votre bien se trouve sur l’acte authentique. À ce prix, certains frais que vous avez supportés peuvent être ajoutés. 

Les frais liés à l’acquisition à titre onéreux

Il s’agit des frais de notaire et de la rémunération des intermédiaires comme le mandataire chargé de la vente, payés lors de l’acquisition à titre onéreux. Si vous ne pouvez justifier la réalité de ces dépenses, le fisc les estime automatiquement à 7,50% du montant du prix d’achat.

Les frais liés à l’acquisition à titre gratuit 

Ces frais comprennent principalement les frais de notaire (frais de rédaction des actes en rapport avec le bien, frais de déclaration, publicité foncière) et les droits de succession ou donation relatifs au bien.

Le montant de certains travaux

Conformément à l’article 150 VB du Code Général des Impôts, le montant de certains travaux « de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration » peut venir majorer le prix d’achat, à condition de pouvoir les justifier. Si vous possédez le bien immobilier depuis plus de 5 ans et que vous ne pouvez pas justifier vos dépenses, l’administration fiscale peut majorer votre prix d’acquisition de 15 % de façon forfaitaire.

Calcul du prix de vente

Tout comme pour le montant du prix d’achat, on se réfère à la somme indiquée dans l’acte de vente. On y ajoute les frais et charges induits par l’achat du bien, tels que :

• La commission réglée au mandataire chargé de la vente ; 
• L’indemnisation versée aux locataires si le bien loué est vendu libre ; 
• Les honoraires de l’architecte dans le cas de la réalisation d’études de travaux liées à l’obtention d’un permis de construire ; 
• Le coût des diagnostics techniques à réaliser obligatoirement lors de la vente ; 
• Les frais éventuels de mainlevée s’il existe une hypothèque sur le bien vendu.

Détermination de l’abattement pour durée de détention

Chaque année supplémentaire de détention d’un bien voit le taux d’abattement sur le calcul de la plus-value augmenter. Lorsque ce taux atteint 100 %, l’exonération d’impôt sur la plus-value est totale. Il en va de même avec les prélèvements sociaux. 

Tableau de l’abattement pour durée de possession

Reportez-vous au tableau suivant pour connaître vos taux d’abattement :

Calcul du montant de l’impôt sur la plus-value immobilière

On applique les abattements correspondants au nombre d’années de détention du bien sur le montant de la plus-value brute. On obtient alors deux montants : 

• Un montant pour le calcul de l’impôt sur le revenu ;
• Un montant pour le calcul des prélèvements sociaux.

En effet, vous avez pu remarquer en observant le tableau plus haut que le rythme de l’abattement est différent pour chaque taxe.

Exonération de taxe sur la plus-value immobilière

Plusieurs situations peuvent vous amener à être exonéré du paiement de taxes sur la plus-value immobilière.

Vous utilisez tout le produit de votre vente pour acquérir votre résidence principale 

Si vous vendez votre résidence secondaire pour financer l’achat de votre résidence principale, dans le neuf ou dans l’ancien, l’exonération s’applique sur le montant utilisé pour l’achat de votre résidence principale. Vous serez taxé sur la somme non investie dans votre acquisition, et à l’inverse, serez exonéré de plus-value si vous réinvestissez l’intégralité du produit de la vente.

Il faut également que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les 4 dernières années. Vous deviez donc être locataire ou hébergé. 

Enfin, l’achat de votre résidence principale avec les fonds doit avoir lieu dans les 24 mois suivant la vente de votre résidence secondaire.

Attention : cette exonération n’est pas appliquée automatiquement. Vous devez en faire la demande au moment de la vente de votre résidence secondaire.

Cas du prêt relais

Si vous financez l’acquisition de votre résidence principale à l’aide d’un prêt relais, vous devenez donc propriétaire de votre résidence principale et ne respectez plus le critère des 4 années. Vous pouvez tout de même bénéficier de l'exonération de taxe sur la plus-value, à condition :

• Que votre résidence secondaire ait été mise en vente avant l’acquisition de votre résidence principale ;
• Que la vente de votre résidence secondaire ait lieu dans un délai raisonnable après l'achat de votre résidence principale ;
• Que le prix de vente de votre résidence secondaire soit utilisé pour l'achat de votre résidence principale et consacré au remboursement du prêt relais. 

Vous valorisez au mieux les travaux et améliorations réalisés dans votre résidence secondaire

Si vous avez effectué certains travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dans votre résidence secondaire, le prix d’achat initial peut être majoré, venant ainsi diminuer d’autant le montant de la plus-value brute. Il faut que ces travaux aient été réalisés par une entreprise et en fournir les justificatifs. Si vous avez réalisé vous-même les travaux, présentez les factures d’achat de matériaux. Si vous avez embauché de la main d'œuvre, justifiez également les dépenses. Sans justificatif des dépenses et à condition que vous soyez propriétaire du bien depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % est appliqué au prix d’achat. 

Attention : les travaux d’entretien et de réparation ne sont pas pris en compte dans le calcul du prix d’achat.