Le rachat de crédit immobilier : comment ça fonctionne ?

SOMMAIRE

1. Quelles sont les règles à respecter ?

1. Bien s’informer

2. Tenir compte de la nouvelle durée de votre crédit

2. Racheter son prêt immobilier : à quel prix ?

1. S’assurer de la rentabilité du rachat de prêt

2. Négocier auprès de la banque

Quelles sont les règles à respecter ?

Encadré par le Code de la consommation, le rachat de prêt permet d’obtenir des conditions d’emprunt plus avantageuses, avec un taux plus bas que celui du crédit en cours. Comment savoir que c’est le bon moment pour racheter votre emprunt ? C’est la question cruciale que vous devez vous poser.

Pour qu’un rachat de crédit immobilier soit particulièrement intéressant, il faut que les frais liés à ce rachat soient moins élevés que les gains escomptés.

L’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) conseille aux investisseurs d’effectuer un rachat de prêt immobilier lorsque le nouveau taux de l’emprunt est inférieur de 0,70% voire 1% (ou plus) par rapport au taux actuel. Généralement, on considère qu’un rachat de prêt doit être réalisé lorsqu’il reste au minimum 70 000 euros de capital restant dû.

Bien s’informer

Avant de vous lancer dans une procédure de rachat de prêt, il est donc nécessaire de bien s’informer.

En premier lieu, il faut se renseigner auprès de la banque sur le capital restant dû. Celui-ci figure notamment sur le tableau d’amortissement que votre banquier vous a fourni au moment de la signature du prêt. Aussi, il est nécessaire de s’informer sur la durée restante de votre crédit actuel.

Tenir compte de la nouvelle durée de votre crédit

Lors d’un rachat de crédit immobilier, vous pouvez raccourcir la durée de l’emprunt (en gardant des mensualités plus élevées ou égales à celles en cours).

En revanche, si vous envisagez de réduire le montant de vos mensualités, en gardant la même durée de prêt, cela est possible à condition de respecter certaines règles. Elles dépendent du nombre d’échéances qu’il vous reste à rembourser.

Au plus il vous reste d’années de remboursement, au plus il faudra que le nouveau taux du crédit soit intéressant. En effet, un rachat de crédit implique des frais financiers assez importants qu’il faut avoir le temps d’amortir.

Racheter son prêt immobilier : à quel prix ?

Dans le cadre d’un rachat de prêt immobilier, les bénéfices doivent être plus importants que les coûts. Il faut donc tenir compte du coût global du nouveau crédit, en incluant les frais financiers relatifs à son rachat.

S’assurer de la rentabilité du rachat de prêt

Comme la rentabilité d’un rachat de crédit dépend des coûts qu’il engendre, il est crucial de tenir compte de l’ensemble des frais engagés, qui sont nombreux.

Les pénalités de remboursement anticipé : la banque exige des indemnités de remboursement anticipé (IRA) de l’emprunteur qui souhaite solder son crédit par anticipation. Elles doivent être inférieures à 3% du capital emprunté qu’il vous reste à rembourser. L’emprunteur peut choisir d’effectuer un remboursement anticipé total ou partiel. Le premier permet de stopper le versement des intérêts et des frais d’assurance à la banque. Le deuxième type de remboursement vous permet de réduire la durée de l’emprunt ou ses mensualités.

Le coût de la garantie : en rachetant votre crédit, vous en créez un nouveau. Ce deuxième emprunt requiert des frais de garantie.

Les frais de dossier du nouveau crédit :  lors de la souscription d’un nouveau prêt, vous êtes redevable de frais de dossier, surtout si vous avez changé de banque pour effectuer ce rachat de crédit. Sachez néanmoins que ces frais sont négociables auprès de votre établissement bancaire.

Négocier auprès de la banque

Lors d’un rachat de prêt immobilier, deux cas de figure se présentent.

Renégocier le taux de son crédit auprès de sa banque actuelle

Bien que peu de banques acceptent ce genre de demande, elle peut être amenée à le faire pour garder l’emprunteur en tant que client. Dans ce cas, le banquier est en droit de lui demander, en échange, de souscrire à une assurance ou de faire un placement. En revanche, l’emprunteur n’aura pas à payer les différents frais engendrés par la renégociation (les pénalités de remboursement anticipé, le coût de la garantie et les frais de dossier).

Demander à faire racheter son prêt immobilier par une banque concurrente

Les banques concurrentes sont prêtes à vous proposer des taux de crédit plus intéressants pour vous compter en tant que nouveau client. Pour les banques, des offres de prêt alléchantes constituent le principal moyen d’acquisition de nouveaux clients. Renseignez-vous sur leurs différentes formules et surtout, ayez le sens de la négociation !