Investir dans un local commercial, un bon plan ?

Investir dans l'immobilier

Acheter un local commercial, un bon investissement ?

La plupart des Français qui veulent se tourner vers l’investissement locatif pensent à acheter une maison ou un appartement. Ils comptent ainsi louer leur bien de manière classique, en tant que résidence principale. Toutefois, acheter un local commercial peut aussi s’avérer un très bon investissement. Si vous réalisez cette opération de main de maître, vous pourrez bénéficier d’une rentabilité particulièrement avantageuse. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement dans un local commercial !

la façade d'un local commercial

SOMMAIRE

  1. Qu’est-ce qu’un local commercial ?
  2. Quels sont les avantages d’investir dans un local commercial ? 
  3. Quels sont les risques de l’investissement dans un local commercial ?
  4. Comment investir dans un local commercial ?
  5. Comment connaître la valeur d’un local commercial ?
  6. Investir dans un local commercial ou dans un logement classique ?

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Qu’est-ce qu’un local commercial ?

On désigne par local commercial tous les différents types de locaux dans lesquels s’exercent des activités commerciales. C’est le cas de la logistique par exemple, mais aussi de la fabrication, de la vente ou encore des services. Il y a donc de très nombreux locaux commerciaux différents qui se déclinent dans des surfaces très variées. 

Les locaux commerciaux peuvent être situés dans une zone artisanale, dans un parc d’activités, dans un immeuble de bureaux, dans un centre commercial ou encore dans une rue très commerçante. La plupart du temps, ce type de local est loué nu par son propriétaire. On trouve toutefois des locaux commerciaux dotés d’aménagement ayant été réalisés, soit par les locataires qui se sont succédé, soit par le propriétaire. Il faut savoir que les travaux effectués par un locataire deviennent la propriété du propriétaire lorsque le bail prend fin.

Quels sont les avantages d’investir dans un local commercial ? 

En investissant dans un local commercial, vous bénéficierez d’une rentabilité supérieure à celle d’un logement classique. De plus, c’est votre locataire qui réalisera la majorité des travaux.

Par ailleurs, la rédaction du bail commercial est plus libre que la rédaction du bail d’une habitation. Quant au dépôt de garantie, le propriétaire et le futur locataire peuvent le fixer comme ils le souhaitent.

Avec un local commercial, il y a moins de risques d’impayés. Le locataire est en effet obligé de payer son loyer, s’il veut pouvoir recevoir ses clients et continuer son activité. Par ailleurs, les locaux commerciaux ne sont pas soumis à la trêve hivernale. Si votre locataire ne paie pas, vous pourrez rapidement l’expulser.

Enfin, le prix au mètre carré des locaux commerciaux est en moyenne moins élevé que le prix des résidences principales.

Quels sont les risques de l’investissement dans un local commercial ?

Investir dans un local commercial n’a pas que des avantages. Ce type d’opération affiche en effet quelques risques. Par exemple, certains propriétaires ont tendance à surévaluer le montant des loyers. En conséquence, ils ont du mal à trouver des locataires. C’est pourquoi il est conseillé de faire appel à un professionnel qui saura fixer le montant juste des loyers, en tenant compte de la taille du local et de son emplacement.

Lorsque vous visiterez le local commercial que vous souhaitez acheter, il faudra également faire attention à l’état de celui-ci. S’il y a des travaux à réaliser, faites-vous accompagner par un artisan qui vous donnera son avis sur leur montant et leur faisabilité.

Les locaux commerciaux sont également soumis à l’échéance triennale. Au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans, votre locataire pourra quitter le local. Il faudra donc penser à anticiper cette situation tous les 3 ans, afin de rester à l’abri de toute vacance locative.

Comment investir dans un local commercial ?

Pour bien investir dans un local commercial, il faut soigneusement réfléchir à son projet. Pour cela, commencez par établir votre budget afin de savoir quel prêt vous pourriez obtenir auprès d’une banque. Tout dépend bien entendu de vos revenus, ainsi que de vos charges, mais aussi des loyers que vous comptez percevoir et des charges que vous devrez payer pour ce nouveau bien.

Il est important de bien réfléchir également à l’emplacement du local. Mieux il sera situé, plus vous réaliserez de chiffre d’affaires ou de plus-value. La situation du bien fait donc partie des critères de choix les plus importants.

Lorsque vous aurez choisi la ville ou le quartier où vous souhaitez investir, n’hésitez pas à faire le tour des agences immobilières pour leur faire part de votre recherche.

Comment connaître la valeur d’un local commercial ?

La valeur d’un local commercial ne se calcule pas de la même façon que la valeur d’une habitation classique. Pour cette dernière, on calcule en effet le ratio prix/surface afin d’obtenir un prix au mètre carré. En revanche, pour les locaux commerciaux, on tient surtout compte de la rentabilité du bien. Celle-ci varie généralement entre 3 et 10 %, selon le type de bien et son emplacement.

Par exemple, pour les boutiques, il est avéré que celles qui affichent les loyers les plus élevés se trouvent aux meilleurs emplacements. Quant aux autres locaux commerciaux, on les croise dans des bureaux, dans des zones commerciales, dans des entrepôts, etc.

Investir dans un local commercial ou dans un logement classique ?

Les deux types d’investissements offrent tous les deux des avantages et des inconvénients. Mais si l’investissement dans un logement classique séduit toujours plus d’acquéreurs, ce n’est pas pour rien ! Contrairement au local commercial, le prix du logement classique est calculé par rapport aux mètres carrés. De plus, la valeur de ce type de logement ne diminue pas en cas de baisse d’activité (alors que si un commerçant reçoit de moins en moins de clients, la valeur de son commerce va peu à peu chuter).

Par ailleurs, vous bénéficierez d’une plus-value plus importante lors la revente d’un logement classique que lors de la revente d’un local commercial.

Les questions fréquentes sur l'achat d'un local commercial

Les personnes physiques comme les personnes morales peuvent investir dans un local commercial. Bien sûr, il faut que la personne qui investit possède suffisamment de fonds pour acheter le local. Il faut également faire très attention au régime fiscal choisi.

L’emplacement d’un local commercial est très important car c’est un critère essentiel de son futur succès. L’idéal est de le choisir dans une grande ville, au sein d’une artère très commerçante.

Pour proposer votre local commercial à la location, le plus simple est de se rapprocher d’une agence immobilière. De cette façon, vous ne risquerez pas de vous tromper en ne respectant pas la législation en vigueur quand vous mettrez votre local en location.

 

L’opération peut être très rentable dans les deux cas. Si vous optez pour un local commercial occupé, vous pourrez facilement calculer la rentabilité de cet investissement. De plus, c’est un avantage que votre banquier prendra en compte lors de votre demande de crédit.

Si vous préférez investir dans un local commercial libre, vous pourrez aménager l’intérieur à votre guise. De plus, il faut savoir que les travaux d’aménagement sont à la charge du locataire (sauf les travaux concernant le gros œuvre).