Calculer et optimiser le rendement d'un investissement locatif

Investir dans l'immobilier

Calculer et optimiser le rendement d'un investissement locatif

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, il est essentiel de rechercher le meilleur rendement. Pour cela, il faut faire un choix entre plusieurs solutions : la gestion propre ou la gestion locative, la location meublée ou la location nue, etc. Calculer le rendement d’un investissement locatif est très simple, il suffit de suivre une formule prenant en compte le montant du loyer, les frais de notaire et le prix d’achat du bien.

une personne tapant sur une calculatrice calculant son rendement locatif

SOMMAIRE

  1. Que signifie « rendement locatif » ?
  2. Comment optimiser son rendement locatif ?
  3. Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?
  1. Le calcul du rendement net
  2. Le calcul du rendement brut 

Que signifie « rendement locatif » ?

Le terme « rendement locatif » désigne le rapport entre le prix d’achat et le prix de revient d’un bien immobilier. Pour calculer ce ratio, il faut prendre en compte le montant des loyers perçus, les différentes charges afférentes au bien et le prix d’achat du logement.

Le rendement locatif, également appelé rentabilité locative, s’exprime en pourcentage. En France, le rendement locatif moyen tourne autour de 5,9 %. Toutefois, il faut savoir que le rendement locatif est plus intéressant en province que dans la capitale. En effet, plus les prix de l’immobilier sont élevés, plus la rentabilité locative est basse.

Comment optimiser son rendement locatif ? 

Pour optimiser votre rendement locatif, il est important de choisir le bon régime d’imposition. Si vous optez pour une location vide, vous dépendrez de la catégorie « revenus fonciers ». En revanche, si vous proposez de la location meublée, vous relèverez de la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux ».

Il est aussi recommandé de réaliser des travaux de rénovation dans son bien immobilier, avant de le proposer à la location. Cela vous évitera des frais importants et inattendus, comme la réparation du système de chauffage ou des divers appareils électroménagers. Il faut savoir que vous pourrez déduire ces travaux de rénovation si vous optez pour un régime d’imposition au réel.

Renégocier votre crédit immobilier peut aussi vous permettre d’optimiser votre rendement locatif. Les taux sont particulièrement bas en ce moment : vous pourriez donc diminuer vos mensualités ainsi que la durée prévue de votre remboursement.

Comment calculer le rendement locatif d'un bien immobilier ?

Il ne faut pas confondre le rendement locatif net et le rendement locatif brut. Ils se calculent tous les deux différemment.

Le calcul du rendement brut

Calculer le rendement brut d’un investissement locatif n’est pas très difficile. Il suffit de respecter la formule suivante :

(montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat du bien

Il ne faut pas oublier d’inclure les frais de notaire et les frais d’acquisition dans le prix d’achat du bien.

Par exemple, pour un achat immobilier de 200 000 € avec un loyer de 1200 €, le rendement brut de l’investissement locatif se calcule de cette façon :

(1200 x 12) x 100 / 200 000 = 7,2 %

Le calcul du rendement net

Calculer le rendement net d’un investissement immobilier permet d’obtenir un taux de rendement plus précis. Il faut en effet prendre en compte les charges et les taxes relatives au bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Le calcul effectué est le suivant :

(montant du loyer x 12 mois) x 100 – (montant des charges locatives)/prix d’achat du bien.

Par exemple, pour le même achat immobilier de 200 000 € avec un loyer de 1200 € et 3000 € de charges annuelles, le rendement net de l’investissement se monte à :

(1200 x 12) x 100 – 1000 / 200 000 = 5,7 %

Les charges incluent les charges de copropriété, les charges de gestion et d’assurance ainsi que la taxe foncière.

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Quelques questions concernant les rendements locatifs

Il ne faut pas oublier le coût du crédit immobilier ni certaines charges (taxe foncière, assurance loyers impayés, etc.).

 

Oui, tout à fait. Vous en trouverez plusieurs disponibles gratuitement en ligne. Il suffit de rentrer les montants demandés (prix d’achat du bien, montant des loyers, montant des charges, etc.) Le simulateur effectuera ensuite tous les calculs à votre place.

Si vous souhaitez profiter d’un complément de revenus grâce à votre investissement locatif, le rendement locatif net idéal se situe entre 5,5 % et 8 %.

Choisissez un bien qui offre le plus grand confort de vie à ses locataires. Il doit être situé non loin des commerces de proximité, des stations de transport en commun ou encore des écoles. N’hésitez pas à demander leur avis à des professionnels de l’immobilier dans la ville.