Calculer et optimiser le rendement d'un investissement locatif

SOMMAIRE

1. Que signifie « rendement locatif » ?
2. Comment optimiser son rendement locatif ?
3. Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?

1. Le calcul du rendement net
2. Le calcul du rendement brut 

Que signifie « rendement locatif » ?

Le terme « rendement locatif » désigne le rapport entre le prix d’achat et le prix de revient d’un bien immobilier. Pour calculer ce ratio, il faut prendre en compte le montant des loyers perçus, les différentes charges afférentes au bien et le prix d’achat du logement.

Le rendement locatif, également appelé rentabilité locative, s’exprime en pourcentage. En France, le rendement locatif moyen tourne autour de 5,9 %. Toutefois, il faut savoir que le rendement locatif est plus intéressant en province que dans la capitale. En effet, plus les prix de l’immobilier sont élevés, plus la rentabilité locative est basse.

Comment optimiser son rendement locatif ? 

Pour optimiser votre rendement locatif, il est important de choisir le bon régime d’imposition. Si vous optez pour une location vide, vous dépendrez de la catégorie « revenus fonciers ». En revanche, si vous proposez de la location meublée, vous relèverez de la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux ».

Il est aussi recommandé de réaliser des travaux de rénovation dans son bien immobilier, avant de le proposer à la location. Cela vous évitera des frais importants et inattendus, comme la réparation du système de chauffage ou des divers appareils électroménagers. Il faut savoir que vous pourrez déduire ces travaux de rénovation si vous optez pour un régime d’imposition au réel.

Renégocier votre crédit immobilier peut aussi vous permettre d’optimiser votre rendement locatif. Les taux sont particulièrement bas en ce moment : vous pourriez donc diminuer vos mensualités ainsi que la durée prévue de votre remboursement.

Comment calculer le rendement locatif d'un bien immobilier ?

Il ne faut pas confondre le rendement locatif net et le rendement locatif brut. Ils se calculent tous les deux différemment.

Le calcul du rendement brut

Calculer le rendement brut d’un investissement locatif n’est pas très difficile. Il suffit de respecter la formule suivante :

(montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat du bien

Il ne faut pas oublier d’inclure les frais de notaire et les frais d’acquisition dans le prix d’achat du bien.

Par exemple, pour un achat immobilier de 200 000 € avec un loyer de 1200 €, le rendement brut de l’investissement locatif se calcule de cette façon :

Le calcul du rendement net

Calculer le rendement net d’un investissement immobilier permet d’obtenir un taux de rendement plus précis. Il faut en effet prendre en compte les charges et les taxes relatives au bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Le calcul effectué est le suivant :

(montant du loyer x 12 mois) x 100 – (montant des charges locatives)/prix d’achat du bien.

Par exemple, pour le même achat immobilier de 200 000 € avec un loyer de 1200 € et 3000 € de charges annuelles, le rendement net de l’investissement se monte à :

Les charges incluent les charges de copropriété, les charges de gestion et d’assurance ainsi que la taxe foncière.