Comment investir dans l'immobilier en 2021 ?

Investir dans l'immobilier

Comment investir dans l'immobilier en 2021 ?

Rentable et sécurisé, l’immobilier présente de multiples avantages. Cet investissement permet de profiter de l’effet de levier offert par le crédit. En outre, il ouvre l’accès à de multiples dispositifs de réduction fiscale. Néanmoins, si vous souhaitez investir dans un bien immobilier, il est important de préparer votre projet en amont : quel type de bien choisir, quel mode de location privilégier, pour quel dispositif de défiscalisation opter, etc. Découvrez les conseils de nos experts pour investir dans l’immobilier en 2021.

une femme dans un salon qui montre ses clés

SOMMAIRE

  1. Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier ?
  2. Faut-il investir dans un logement ancien ou neuf ?
  3. Quel type de location choisir ?

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Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier ?

Investir dans un bien immobilier permet d'obtenir une réduction fiscale. Pour ce faire, il est important de connaître les différents dispositifs en vigueur, et de préparer votre projet en amont. Les dispositifs les plus courants sont les lois Pinel, Denormandie, Malraux et Cosse.

La loi Pinel est destinée à l’immobilier neuf

Très prisée par les investisseurs, la loi Pinel permet d'obtenir une réduction d'impôts en investissant dans un logement neuf. La réduction peut atteindre jusqu’à 21 % du coût de revient du logement (prix d’achat + frais annexes, dans la limite de 300 000 €). Pour en bénéficier, certaines conditions doivent être respectées : 

  • Investir dans une zone éligible (A, A bis ou B1) ; 
  • Respecter les plafonds de loyers prévus selon la zone ; 
  • Louer à des ménages respectant les plafonds de ressources selon la zone ;
  • Louer le bien non-meublé sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

La loi Denormandie encourage la rénovation de biens anciens

La loi Denormandie permet d'obtenir une réduction fiscale équivalente à celle de la loi Pinel. Pour l’obtenir, il faut acquérir un logement ancien dans une zone rattachée au programme Action Cœur de Ville, qui vise à revitaliser les centres historiques. Il faut également réaliser des travaux de rénovation éligibles au dispositif, à hauteur d'au-moins 25 % de la valeur du bien.

Les conditions du programme Denormandie sont similaires à ceux de la loi Pinel : louer le logement sur une durée de 6, 9 ou 12 ans et respecter les plafonds de ressources et de loyers selon la zone.

La loi Malraux est destinée à la rénovation des immeubles anciens

Si vous souhaitez investir dans un immeuble ancien, la loi Malraux peut être un excellent tremplin. Ce dispositif est conçu pour les investisseurs fortunés ayant une fiscalité importante. Il concerne les logements concernés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (quartier ancien dégradé). Aussi, il offre une réduction d'impôts pouvant atteindre 30 % de la somme des travaux.

Les lots de l’immeuble doivent être loués dans les 12 mois suivant la fin du chantier, sur une durée d'au-moins 9 ans. Néanmoins, contrairement à la loi Pinel et Denormandie, aucun plafond n'est à respecter.

Faut-il investir dans un logement ancien ou neuf ?

Un logement neuf est une habitation bâtie il y a moins de 5 ans et n'ayant encore jamais été occupée. Généralement acquis sur plan, le bien immobilier neuf dispose de plusieurs atouts :

  • S’il est acquis en VEFA, le logement peut être personnalisable ;
  • Il bénéficie des dernières normes énergétiques ;
  • Les frais d’entretien sont limités ;
  • Il permet d’obtenir des frais de notaire réduits.

Un logement ancien, quant à lui, est une habitation bâtie il y a plus de 5 ans ou ayant déjà été occupée. Il possède deux avantages majeurs : 

  • Les logements anciens peuvent être situés en hypercentre ;
  • Ils sont nettement moins chers que les logements neufs.

Selon l’époque de construction et la destination du bien, la qualité d’un logement ancien peut être très satisfaisante. Il faut donc s’y intéresser au cas par cas.

Quel type de location choisir ?

Il existe plusieurs types de location immobilière : meublée, non meublée, saisonnière, étudiante, etc. Le choix dépendra de la durée sur laquelle vous souhaitez vous engager, ainsi que du régime fiscal que vous souhaitez suivre. Voici les deux types de location les plus courants.

La location non meublée

La location non meublée est le type de location le plus classique. Elle consiste à louer un logement vide, que le locataire sera libre de meubler comme il le souhaite. La durée du bail d’habitation est de 3 ans renouvelable. 

Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez suivre le régime microfoncier et bénéficier d'un abattement de 30 % sur les loyers. Si vous déclarez 1000 € de loyers, vous ne serez imposé que sur 700 €. 

Si vos loyers dépassent 15 000 € par an ou que vous choisissez vous-même cette option, vous passerez au régime réel. Celui-ci vous permettra de déduire toutes vos dépenses réelles (frais de gestion, maintenance, travaux d'amélioration, intérêts d'emprunt, charges, etc.).

La location meublée

La location meublée, qu'elle soit de longue ou de courte durée, est un statut avantageux. En effet, elle permet d'accéder au statut de LMNP. Celui-ci donne l'accès au régime micro-BIC, qui s'applique si vos recettes ne dépassent pas 70 000 €. Vous profiterez ainsi d'un abattement de 50 % sur l'ensemble de vos recettes.

Pour que le logement soit considéré comme meublé, il doit comporter tous les éléments nécessaires au quotidien du locataire. La liste complète est définie par la loi Alur.

 

Questions fréquentes concernant les investissements immobiliers

Qu’ils soient financiers, mobiliers ou immobiliers, tous les investissements comportent des risques. Néanmoins, l'immobilier a l'avantage d'être tangible : même si elle peut baisser, la valeur de votre investissement ne tombera jamais à 0. En choisissant soigneusement votre bien et son emplacement, vous pourrez contrôler les risques.

Il existe de nombreux types de biens dans lesquels il est possible d’investir. Outre les appartements et les maisons, on peut citer les immeubles de rendement, les murs commerciaux, les bureaux, les entrepôts, les garages ou encore les terrains.

Investir avec un crédit immobilier permet de profiter de l'effet de levier. En d'autres termes, vous achetez un logement avec l'argent de la banque et non le vôtre. De cette manière, vous limitez vos risques mais pas vos profits.

 

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés qui possèdent des biens immobiliers. En achetant des parts d'une SCPI, vous posséderez une part du patrimoine immobilier de la société. On parle alors de « pierre-papier ». Notez qu'il est possible d'investir à crédit dans des SCPI, et certaines d’entre elles sont éligibles à la loi Pinel.