Utiliser la LMNP pour réaliser un investissement locatif

Investir dans l'immobilier

Utiliser la LMNP pour réaliser un investissement locatif sur un bien meublé

Le statut LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, s’adresse aux propriétaires de locations meublées. C’est un statut qui offre plusieurs avantages fiscaux, et qu’il ne faut pas confondre avec le statut LMP (loueur en meublé professionnel). Le loueur en meublé non professionnel s’expose aussi à certains risques, comme des travaux à effectuer non prévus, des problèmes avec les locataires ou encore des prix qui baissent. C’est un investissement sur le long terme, qu’il ne faut pas prendre à la légère !

une cuisine avec du mobilier en bois et des meubles blanc

SOMMAIRE

  1. Qu’est-ce que le statut LMNP ?
  2. Quels sont les avantages du statut LMNP ?
  3. Quelle est la fiscalité du meublé ? 
  4. Quels sont les abattements fiscaux proposés par le statut LMNP ?
  5. Quels sont les logements éligibles au dispositif LMNP ?

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Qu’est-ce que le statut LMNP ?

La LMNP (Location meublée non professionnelle) permet de devenir propriétaire d’un logement meublé, tout en percevant des revenus locatifs qui ne sont pas imposés. De plus, la LMNP permet dans certaines circonstances de récupérer la TVA. Tous les contribuables français peuvent accéder à ce statut.

Pour prétendre au statut de loueur LMNP, il faut répondre à au moins un des deux critères suivants :

  • Les revenus issus de vos locations meublées sont inférieurs à 50 % de l’ensemble de vos revenus ;
  • Les loyers de ces logements meublés vous rapportent moins de 23 000 € par an de revenus fonciers.

Le statut LMNP est un statut très flexible. Par exemple, si vous souhaitez vendre le bien immobilier ou le reprendre pour en jouir vous-même, vous pourrez le faire à tout moment. De plus, vous n’avez pas l’obligation de continuer cette activité pendant un certain nombre d’années. 

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel offre plusieurs avantages fiscaux, comme la possibilité de profiter du régime fiscal de Loueur en Meublé. Avec ce régime fiscal, les propriétaires payent en effet très peu d’impôts sur leurs loyers, ou pas du tout. De plus, dans certaines situations, il est possible de cumuler le régime fiscal de Loueur en meublé avec les avantages de ce même statut. 

Le statut de Loueur en meublé non professionnel permet également de bénéficier d’un loyer net de charges. De plus, le loyer est toujours prévisible et garanti. 

Enfin, avec ce statut, si vous optez pour un investissement dans une résidence de services, vous profiterez d’une grande simplicité de gestion.

Quelle est la fiscalité du meublé ?

Le statut LMNP laisse le choix entre deux régimes fiscaux :

  • Le régime réel simplifié ;
  • Le régime Micro Bic.

Le micro Bic offre un abattement de 50 % ou 71 % pour un classement meublé de tourisme.

Quant au régime réel simplifié, il permet d’amortir la valeur du bien immobilier, ainsi que les travaux et les meubles. En optant pour ce régime, vous pourrez également déduire les dépenses liées au bien (charges de copropriété par exemple, frais d’acquisition ou honoraires d’agence).

Quels sont les avantages fiscaux proposés par le statut LMNP ?

Acheter en LMNP permet de récupérer la TVA à 20 % sur l’investissement réalisé. Pour cela, il faut opter pour une résidence de services (neuve), comme une résidence étudiante ou une résidence d’affaires.

De plus, la LMNP permet d’amortir le bien sur plusieurs dizaines d’années. C’est-à-dire qu’un comptable vous aide à calculer tous les ans sa dévalorisation, en fonction de son usage et de son niveau d’usure. 

En optant pour la LMNP, vous pourrez également déduire les intérêts de votre emprunt ainsi que toutes les charges liées à la gestion.

Il faut aussi savoir que c’est un statut fiscal très simple, et accessible à tout le monde. 

Quels sont les logements éligibles au dispositif LMNP ?

Le dispositif LMNP ne concerne pas tous les types de logements. Il regroupe en fait deux grandes catégories de biens :

  • Les appartements en résidences services ;
  • Les appartements classiques loués meublés.

Les résidences services peuvent être des résidences seniors, des résidences de tourisme, des résidences affaires ou encore des résidences étudiantes. On parle alors de LMNP seniors, LMNP mer ou LMNP montagne et LMNP étudiant. Ces résidences services proposent non seulement un logement à leurs locataires, mais également des services supplémentaires (petit-déjeuner par exemple).

Quant aux appartements classiques loués meublés, il peut s’agit tout simplement de studios étudiants. La principale différence avec les résidences de services est qu’il faut tout gérer soi-même : payer l’entretien du bien, gérer le locataire, etc.

Les questions fréquentes sur le statut LMNP

Il faut déclarer auprès du CFE (Centre de Formalités des entreprises) la création de votre activité, en remplissant le formulaire p0i. Vous pouvez aussi effectuer cette déclaration auprès du Tribunal de commerce. Attention, vous devez respecter un délai maximum de 2 semaines. Vous recevrez alors un numéro de SIRET, qu’il faudra inscrire sur vos déclarations de revenus.

Il faut tout d’abord choisir le bon promoteur, en s’assurant qu’il a des références sérieuses. Vérifiez s’il a déjà construit des biens similaires et s’il dispose de suffisamment de fonds pour couvrir tous les frais liés à la construction. Il faut également choisir un gestionnaire de qualité, capable de s’occuper de votre investissement de manière optimale.

Les loueurs LMNP doivent effectuer leur déclaration dans les bénéfices industriels et commerciaux (sauf s’ils préfèrent opter pour le régime réel simplifié). Ce n’est pas le cas des locations nues qui doivent être déclarées dans les revenus fonciers.

Il est exonéré de taxe foncière pendant une durée de deux ans s’il investit dans le neuf. De plus, certaines collectivités exonèrent les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux ou encore les meublés de tourisme qui se trouvent en ZZR.