Montant et durée de prêt immobilier : que choisir pour son crédit ?

Préparer son prêt immobilier

Quels montant et durée de prêt choisir ?

D’une durée de 5 à 30 ans, le crédit immobilier représente souvent le plus gros investissement d’un ménage. Entre ceux qui préfèrent payer de grosses mensualités pour rembourser plus vite et les autres qui misent plutôt sur la durée pour garder une marge budgétaire plus importante, il semble qu’il y ait un juste milieu puisque l’Observatoire du Crédit Logement constate que la durée moyenne de nos emprunts est de 231 mois, soit 19 ans et 3 mois. Mais comment faire le bon choix pour son prêt immobilier ? Sur quels éléments se baser ? TrouverMonPrêtImmo.fr vous donne quelques pistes.

Une personne devant son ordinateur calculant le coût de son prêt immobilier

SOMMAIRE

1 - Variation des taux de financement

2 - Le taux varie selon votre profil

3 - Votre capacité d’emprunt

4 - Modifier la durée ou la mensualité

  • En cas de baisse des revenus
  • En cas de hausse des revenus

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1 - Variation des taux de financement

Les taux d’emprunt pratiqués par les banques fluctuent en fonction des marchés financiers et varient selon la durée de remboursement. Si l’on compare les taux moyens des crédits immobiliers entre décembre 2019 et juin 2020, on constate une augmentation :

 

Décembre 2019

Juin 2020

15 ans

0,88 %

1,09 %

     

20 ans

1,05 %

1,27 %

     

25 ans 

1,31 %

1,52 %

Cette variation peut paraître insignifiante, mais si vous avez emprunté pour un projet 200 000 euros sur 20 ans en décembre 2019, vos mensualités sont de 924 € hors assurance. Avec le même prêt signé en juin 2020, les mensualités passent à 944 €. Multipliez ce chiffre par 240 mensualités et vous obtenez un surcoût de 4 800 €, soit l’équivalent de plus de 5 mensualités en faisant le calcul. Ce n’est pas pour cela qu’il faut se précipiter à la banque pour emprunter, mais cela montre qu’à quelques milliers d’euros près, la mensualité exacte et la durée de remboursement sont difficiles à connaître. C’est l’une des raisons pour lesquelles il ne faut pas prévoir un budget trop serré lors d'un projet immobilier.

2 - Le taux varie selon votre profil

La durée de remboursement peut dépendre de nombreux facteurs, correspondant à votre situation :

  • Familiale ;
  • Professionnelle ;
  • Financière ;
  • Patrimoniale.

N’hésitez pas à demander plusieurs simulations de taux immobilier afin d’analyser chaque cas, de peser le pour et le contre pour choisir le meilleur taux immobilier. Projetez-vous sur le moyen terme, dans 5 ans, dans 10 ans.

Dans tous les cas, le calcul de votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %. Mais consacrer ces 33 % entièrement à votre emprunt immobilier serait pécher par optimisme ! En effet, vous fermeriez alors les portes à tout autre emprunt, automobile ou à la consommation, par exemple. Pensez donc à garder une marge de manœuvre. Sous certaines conditions, il vous est possible de cumuler votre prêt avec le prêt à taux zéro (PTZ).

3 - Votre capacité d’emprunt

Un des premiers éléments à prendre en compte est votre capacité d’emprunt. Cette somme représente ce que la banque peut vous prêter pour financer votre projet. Vous pouvez faire le calcul vous-même ou utiliser un simulateur en ligne. Définissez ensuite le montant mensuel de remboursement qui correspond le mieux à votre budget. Cette mensualité doit être en adéquation avec vos ressources car vous vous engager à la rembourser. N'oubliez pas les frais supplémentaires d'un achat immobilier comme les frais de notaire ou encore l'assurance emprunteur. 

Imaginons que votre capacité d’emprunt soit de 200 000 euros, pour une capacité de remboursement de 1 000 €/mois. Vous souhaitez rembourser en 15 ans. Mais avec un taux immobilier de 1,1 %, vos mensualités seraient de 1 206 euros par mois. Aïe ! Deux solutions s’offrent alors à vous.

Vous pouvez réduire le montant de vos mensualités, ce qui rallonge automatiquement la durée du remboursement. En remboursant 1 000 €/mois, votre emprunt sera remboursé en 18 à 19 ans.

Autre option, il est possible de réduire le montant de l’emprunt afin de ne pas rallonger la durée du remboursement. Vous remboursez donc en 15 ans, mais en empruntant 166 000 euros au lieu de 200 000.

Le bon choix se trouve entre ces deux solutions. C’est le juste équilibre qui vous permet de rembourser votre emprunt, tout en gardant un budget relativement souple pour pouvoir faire face aux imprévus.

4 - Modifier la durée ou les mensualités

Vous n’êtes pas sûr que le délai que vous avez choisi pour rembourser votre emprunt soit le bon ? Pas de panique ! Il est toujours possible de modifier la durée de l’emprunt ou le montant des mensualités en cours de remboursement en regardant votre tableau d'amortissement.

En cas de baisse de vos revenus

Imaginons que vos revenus baissent et vous voilà avec des mensualités trop importantes. Il est alors possible de renégocier votre contrat afin d’alléger les mensualités. Cette baisse de remboursements influence forcément la durée de votre emprunt, mais vous permet de maintenir votre budget. Vous pouvez aussi effectuer un rachat de crédit dans d'autres banques pour alléger vos mensualités. Pour effectuer un rachat de crédit et fusionner différents prêt (crédit consommation, crédit auto...), il est possible de faire appel à un courtier. 

En cas de hausse de vos revenus

À l’inverse, si vos revenus augmentent ou que vos besoins diminuent, il est possible de demander une augmentation de vos mensualités, ce qui aura pour avantage de raccourcir la durée du remboursement.

Vous pouvez également procéder ponctuellement à un remboursement partiel, suite à l’obtention d’une grosse prime ou d’un héritage, par exemple. Dans ce cas, 2 possibilités s’offrent à vous :

  • Garder les mêmes mensualités en raccourcissant le prêt ;
  • Garder la même durée en diminuant les mensualités.

Les questions fréquentes sur le choix du montant et de la durée du prêt

Hélas, oui. Mais c’est logique, car l’assureur doit anticiper toute éventualité et se protéger. Or, une défaillance de paiement a plus de risque d’arriver si vous avez opté pour un remboursement sur 20 ans plutôt que sur 15 ans.

Il s’agit d’un prêt immobilier sans apport personnel où le bien est financé à 100 % par l’emprunt, auquel s’ajoutent des frais de notaires et d’autres frais annexes, d’où son nom de prêt à 110 %.

Il n’y a pas d’âge pour contracter un prêt immobilier. Une banque peut très bien financer l’achat immobilier d’un jeune retraité, si elle est certaine d’être remboursée. Mais dans ce cas, les taux d’emprunt et d’assurance risquent d’être plus élevés que pour un emprunteur plus jeune.

Dans le cas d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt des revenus fonciers sont considérés comme des charges. Donc allonger le remboursement permet de profiter plus longtemps de l’avantage fiscal accordé.