Évolution des taux immobiliers : comment les taux de crédit ont-ils évolué ?

SOMMAIRE

1 - Les années 1990 : des taux particulièrement élevés

2 - La crise des subprimes et son impact sur les taux de crédit

3 - Une chute vertigineuse à partir de 2009

4 - Pourquoi les prêts immobiliers sont peu chers depuis 2018

5 - La crise du coronavirus et les taux de l’immobilier

1 - Les années 1990 : des taux particulièrement élevés

À la fin des années 1980 et au début des années 1990, les taux de l’immobilier atteignaient des sommets très élevés. En effet, le taux moyen pour un crédit immobilier était d’environ 9 % et décourageait de nombreux primo-accédants qui rêvaient de devenir propriétaires.

À partir de 1992, les taux immobiliers ont commencé à baisser et ont perdu 4 points en seulement 6 ans puisqu’ils sont passés à 5% en 1998. Cette baisse impressionnante des taux s’explique par plusieurs facteurs :

• La mise en place des lois de défiscalisation Périssol et Besson ;
• La volonté de nombreux Français de faire des placements sûrs dans la pierre ;
• La hausse de l’emploi qui a augmenté la capacité d’investir.

Les taux de prêt baissant, le nombre de transactions immobilières à augmenté, permettant à deux nombreux ménages d'accéder au crédit immobilier, grâce à un financement plus accessible, notamment sans augmentation de revenus. Les assurances emprunteur ont également baissé, permettant d'alléger le total des frais à payer sur son crédit immobilier.

2 - La crise des subprimes et son impact sur les taux de crédit immobilier

En 2007, les taux de crédit immobilier ont commencé à augmenter à nouveau, mais ils ont été stoppés dans leur élan par la crise des subprimes. Née aux États-Unis à cause de crédits immobiliers à taux variable peu fiables (contrairement aux taux fixes), elle a eu de lourdes conséquences sur le marché de l’immobilier européen et français. Les taux immobiliers ont donc cessé d’augmenter en 2008 et se sont stabilisés à 5 %. Quant aux ventes, elles ont aussi subi une lourde chute puisqu’on en recensait 800 000 en 2007 pour seulement 550 000 en 2008.

Les banques souffraient de la crise et ne voulaient plus prêter aux acheteurs tandis que les investisseurs n’avaient plus assez de liquidités pour investir. Les établissements bancaires ont alors commencé à soutenir une baisse des taux d’emprunt afin de relancer le marché immobilier, ultime solution pour retrouver de la croissance dans les transactions et dans l'investissement des particuliers. Pendant ce temps, le stock de logements neufs a continué d’augmenter. Il a fallu plusieurs années pour que le marché de l’immobilier retrouve son rythme initial.

3 - Une chute vertigineuse à partir de 2009

Début 2009, les taux d’emprunt stagnaient aux alentours de 5 %. Ils ont cependant commencé à baisser en 2011, atteignant les 3,5 %. L’immobilier se préparait à connaître les taux les plus bas jamais enregistrés. En 2015, ils tournaient déjà autour de 2 % et ils ont continué à baisser jusqu’à atteindre 1,5 % en 2017. Cela a également été le cas pour le taux de l'assurance emprunteur qui a également baissé dans la même proportion, représentant une évolution inédite pour le pouvoir d'accès au logement des particuliers.

Cette baisse des taux, initiée en 2009, s’explique par plusieurs facteurs :

• Les biens immobiliers mettaient plus longtemps à se vendre ;
• De nombreux propriétaires ont consenti à baisser un peu leurs prix, de peur de perdre trop d’argent. 

D’autre part, certains emprunteurs étaient handicapés par un prêt relais et ont voulu vendre rapidement pour s’en débarrasser au plus vite.

Mais la chute des taux n'a pas bénéficié qu'aux nouveaux acheteurs. La baisse des taux immobiliers a également permis aux personnes ayant emprunté par le passé de renégocier leur taux ou de racheter leurs crédits à des taux beaucoup plus intéressants. Ainsi, de nombreux propriétaires ont pu gagner plusieurs milliers d'euros ou des années de remboursements grâce au rachat de crédit ou à la négociation à la baisse de leur taux immobilier. Le rachat se fait généralement par une nouvelle banque, quand la négociation du taux se fait principalement dans sa propre banque, au travers de son conseiller bancaire.

4 - Pourquoi les prêts immobiliers sont peu chers depuis 2018 ?

Si les taux d’emprunt sont très bas depuis 2018, c’est dû à plusieurs facteurs, dont un lié à la Banque centrale européenne. La BCE a en effet décrété la baisse du taux Euribor, le taux auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles.

Les taux directeurs étant négatifs en ce moment, il est plus intéressant pour les banques de prêter de l’argent directement aux entreprises et aux particuliers. L’opération est plus avantageuse pour tous les établissements prêteurs, en France comme à l'étranger.

Les frais liés à un emprunt immobilier sont au plus bas, l'assurance emprunteur a également subi une baisse drastique, d'autant que la loi Hamon a considérablement assoupli la souscription et la gestion dans le temps de l'assurance (elle permet de changer d'assurance d'emprunt après un an d'engagement). Les financements coûtent donc globalement moins cher aux emprunteurs. La loi Hamon est aussi un bon point sur la transparence vis-à-vis de la concurrence. 

Enfin, les offres de prêts et les aides à l'achat ont été multipliées, permettant un accès facilité à l'emprunt : PTZ, PTZ+ (prêts à taux zéro), prêt accession sociale, prêt conventionné, ... permettant aux foyers les moins aisés une accession à la propriété facilitée, et un remboursement optimisé, étalé sur le long terme sans frais. Ce type de prêt est étudié en fonction du profil et du dossier. 

5 - La crise du coronavirus et les taux de l’immobilier

Contrairement à ce que craignaient de nombreux économistes, la crise sanitaire due à la pandémie du coronavirus n’a pas provoqué une forte hausse des taux de l’immobilier en 2020. À la fin du confinement, de nombreuses personnes se sont remises à chercher un nouveau logement et la demande a repris. Celles qui avaient entamé leur processus d’achat immobilier avant l’arrivée du virus ont également vite repris leurs démarches. 

Cependant, rien n’est sûr pour la suite et l’évolution des taux de crédit est très incertaine. Aucune tendance ne s'est pour l'instant dessinée. En mai, les taux d’emprunt ont ainsi augmenté pour passer à 1,25 %, affichant une nette hausse par rapport aux 1,18 % du mois d’avril. Vous pouvez si vous le souhaitez consulter notre baromètre des taux, mis à jour chaque mois par nos courtiers entre nos partenaires bancaires, et profiter des meilleurs taux comparés pour vous grâce à notre simulateur ! Une simulation rapide et fiable vous permettant d'obtenir une réponse de principe rapide et gratuite sur votre capacité d'emprunt au meilleur taux immobilier actuel avec le tableau d'amortissement. Calculez au mieux votre budget et concentrez vous sur le bien de vos rêves. Fier vous aussi au TAEG qui est un indicateur à prendre en compte qui vous permets de comparer en ligne les offre de pret immobilier. Le calcul est effectué tous les 3 mois par la Banque de France.