Préparer son prêt immobilier
5 min de lecture | 25 août 2020Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier
Vous avez décidé de passer à l’action et vous vous apprêtez à faire une demande de crédit immobilier auprès de la banque ? Très bon choix ! En effet, les taux sont actuellement au plus bas et le moment est idéal pour concrétiser votre projet immobilier. Cependant, malgré la baisse historique des taux d’emprunt, les banques restent exigeantes. Pour décrocher un prêt immobilier, il est nécessaire de présenter un dossier pertinent et de remplir certaines conditions professionnelles et financières. Trouver-Mon-Prêt-Immo.fr vous explique tout.
SOMMAIRE
1 - Il est indispensable d’avoir des revenus suffisants et réguliers
2 - Fournir un apport personnel est fortement conseillé
3 - Le taux d’endettement doit idéalement être inférieur à 33 %
4 - Le reste à vivre doit être suffisant pour subvenir à vos besoins
5 - Il est préférable de présenter un saut de charges nul ou négatif
1 - Il est indispensable d’avoir des revenus suffisants et réguliers
Pour convaincre les banques, le premier critère consiste à disposer de revenus suffisamment élevés et stables pour rembourser le prêt. Comme vous le savez certainement, les banques préfèrent les clients en CDI et il est plus difficile d’emprunter si vous êtes indépendant ou en CDD, par exemple.
En effet, les établissements bancaires recherchent avant tout la sécurité et les emprunteurs qui ont un contrat de travail en CDD sont considérés plus à risque. De plus la banque peut vous demander de souscrire à une assurance de prêt comme l'assurance emprunteur qui la rassure. Le profil idéal pour les banques reste le fonctionnaire, qui bénéficie d’une bonne sécurité de l’emploi et de revenus croissants sur la durée.
Mais pas de panique ! Il est tout à fait possible d’emprunter sans être en CDI, à condition de présenter ce que les banques appellent une bonne santé financière. Il convient notamment :
- D’avoir des revenus réguliers et suffisants depuis au moins 3 ans ;
- D’exercer une excellente gestion de vos comptes bancaires ;
- Cela implique notamment de ne pas avoir été récemment à découvert ;
- De disposer d’une épargne solide.
Emprunter en couple pour acheter peut également être un excellent moyen de rassurer les établissements de prêt. Cependant, cela vaut surtout si votre conjoint est salarié en CDI. De même, l’âge de l’emprunteur et son état de santé sont aussi des critères pris en compte par les banques pour déterminer le niveau de risque présenté. Quelle que soit votre situation, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt immobilier qui vous aidera fortement à convaincre les banques de la pérennité de votre situation financière.
2 - Fournir un apport personnel est fortement conseillé
On appelle apport personnel le pourcentage du crédit financé par l’emprunteur lui-même. Par exemple, si vous souhaitez emprunter 200 000 € à la banque et investir une somme de 30 000 €, votre apport personnel sera de 15 %.
Les banques se montrent particulièrement exigeantes en ce qui concerne cet apport pour une demande de prêt. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il est tout de même vivement recommandé pour financer votre projet. En effet, cette somme permet de prouver votre sérieux et de rassurer l’établissement prêteur quant à la garantie de votre capacité de remboursement. De plus, l'apport personnel réduira le montant de votre besoin de financement. Elle constitue un excellent point dans votre dossier et il serait bien dommage de s’en priver !
De plus, l’apport personnel permet de couvrir les coûts annexes de l’achat immobilier comme les frais de notaire : ceux-ci s’élèvent tout de même à 8 % de la valeur du bien s’il s’agit d’un logement ancien.
Malgré tout, si vous avez un très bon profil emprunteur et que vous ne souhaitez pas fournir d’apport, sachez que la plupart des banques proposent des prêts à 110 %, qui permettent de couvrir l’ensemble des frais liés à l’achat.
3 - Le taux d’endettement doit idéalement être inférieur à 33 %
Le taux d’endettement est calculé en multipliant vos mensualités par 100, puis en divisant le résultat par la somme de vos revenus mensuels. C’est un terme que l’on entend beaucoup dans le cadre d’un crédit immobilier, mais, dans la pratique, son importance n’est pas si grande.
On considère en effet que pour un ménage aux revenus moyens, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % sous peine de représenter un risque trop élevé. Mais en réalité, un ménage aux revenus plus élevés peut parfaitement demander un taux d’endettement supérieur au tiers, à condition d’avoir un reste à vivre suffisant.
4 - Le reste à vivre doit être suffisant pour subvenir à vos besoins
Le reste à vivre désigne la part de revenus qu’il vous restera chaque mois une fois que vous aurez payé toutes vos charges fixes :
- Mensualités (des autres crédits à rembourser par exemple) ;
- Frais de transport ;
- Frais de scolarité des enfants ;
- Factures ;
- Impôt sur le revenu...
Ce reste à vivre devra également vous permettre de couvrir vos autres frais (habillage, nourriture, loisirs, etc.) tout en continuant d’épargner chaque mois.
Longuement étudié par la banque lors du contrôle de votre dossier, le reste à vivre est un critère bien plus important que le taux d’endettement. C’est précisément ce paramètre qui déterminera votre capacité de remboursement et qui permettra de maîtriser les risques de surendettement.
5 - Il est préférable de présenter un saut de charges nul ou négatif
Les banques seront très attentives à votre historique financier et tout particulièrement à votre ancien loyer. C’est précisément à cela que sert le saut de charges, c’est-à-dire la différence entre votre dernier loyer et vos futures échéances de crédit.
Bien entendu, si votre dernier loyer était équivalent ou supérieur à vos futures mensualités, cela jouera fortement en votre faveur. Dans le cas contraire, les banques risqueront d’être plus frileuses à l’idée de vous accorder un tel prêt.
Mais, encore une fois, tout dépendra de votre situation générale et de la manière dont vous ou votre courtier présenterez votre dossier.