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Préparer son prêt immobilier

Les taux immobiliers : tout sur les taux de crédit

Pour financer leur projet immobilier, presque tous les acheteurs ont recours à un emprunt bancaire. Commence alors sur le marché la chasse au meilleur taux immobilier. Plus il est bas, mieux c’est. Mais encore ? Le taux immobilier désigne le taux auquel vous empruntez le capital que vous remboursez ensuite, plus les intérêts calculés avec ce taux. Il est donc évident que moins le taux immobilier est élevé, moins votre emprunt vous coûte. TrouverMonPrêtImmo.fr vous explique en 5 points ce qu’il faut savoir, parce que c’est toujours mieux d’être au courant avant d’entamer les démarches !

Un couple d'acheteurs avec son courtier consultant des documents

SOMMAIRE

1 - Qui fixe les taux immobiliers ?

  • La BCE
  • L’Euribor
  • Les OAT

2 - Pourquoi les taux baissent-ils ?

  • Les conjonctures actuelles
  • Pari sur l’avenir 

3 - Taux fixe ou taux variable ?

  • Le taux fixe : la sécurité
  • Le taux variable : l’optimisme

4 - Taux nominal et TAEG

  • Taux nominal
  • TAEG

5 - Négocier son prêt immobilier

  • L’apport personnel
  • Faire jouer la concurrence

1 - Qui fixe les taux immobiliers ?

Si votre boulanger décide lui-même du prix de son pain, c’est très différent pour les banques qui délivrent des crédits. Elles suivent en effet les décisions de la BCE, l’indice Euribor et le taux des OAT. On vous explique.

La BCE

Les banques suivent les taux de la BCE, la Banque centrale européenne. Cette institution peut maîtriser l’inflation en augmentant ses taux pour que les prix grimpent moins vite ou encourager les investissements en baissant ses taux.

L’Euribor

Les banques des états de l’Union européenne se prêtent mutuellement des fonds en appliquant un indice appelé Euribor (Euro Interbank Offered Rate). L’Euribor s’obtient en faisant la moyenne des taux des banques les plus dynamiques de la zone euro. Les banques ajoutent leur marge à cet indice pour vous proposer un taux de prêt immobilier.

Les OAT

Les OAT, obligations assimilables du Trésor français sont des obligations qu’utilisent les états et les entreprises pour emprunter de l’argent sur les marchés financiers. L’État français se sert de ces OAT pour financer les emprunts des banques. La baisse continue de l’indice des OAT depuis 15 ans explique en partie la chute des taux bancaires.

2 - Pourquoi les taux baissent-ils ?

Depuis 30 ans les taux immobiliers sont à la baisse. Alors qu’ils atteignaient les 9 % au début des années 1990, ils se trouvent aujourd’hui en dessous des 2 %. Cela signifie que, pour le même emprunt, vous remboursez aujourd’hui presque 10 fois moins d’intérêts qu’il y a 30 ans ! Entre incertitude conjoncturelle et projection à long terme, les banquets s’accommodent, pour le plaisir des emprunteurs qui multiplient les prêts immobiliers !

La conjoncture actuelle

Pour maintenir la croissance malgré la déconsommation ambiante, les banques centrales rachètent des dettes publiques et privées et baissent les taux d’emprunt. L’action sur ces deux leviers conduit à une baisse générale des taux d’emprunt, immobiliers, assurances ou autres. Sous certaines conditions, des individus peuvent même bénéficier d'un prêt à taux zéro. 

Pari sur l’avenir

À plus long terme, les banques centrales misent sur l’allongement de la durée de vie, qui induira forcément un accroissement des capitaux épargnés. Selon la loi de l’offre et de la demande, plus de capitaux disponibles « se vendent moins cher », ce qui entraîne une baisse des taux pour obtenir le meilleur crédit immobilier. 

3 - Taux fixe ou taux variable ?

Le taux d’emprunt peut être fixe ou variable, au choix, même si les prêts à taux fixe rendent la comparaison des offres bancaires plus facile.

Le taux fixe : la sécurité

Zéro surprise : dès la signature de l’emprunt, vous connaissez le montant des mensualités, le coût total de l’emprunt et le taux annuel effectif global (TAEG). Des mensualités constantes facilitent la gestion du budget. Les prêts à taux fixe simplifient la comparaison des offres bancaires, mais aussi la création du tableau d'amortissement. 

Le taux variable : l’optimisme

Le taux variable est souvent plus attractif que le taux fixe en immobilier concernant le remboursement. C’est la contrepartie du risque pris par l’emprunteur. En effet, comme son nom l’indique, le taux variable peut baisser, mais aussi monter, selon les conjonctures. Le montant de votre remboursement à la banque ne sera peut être pas le même chaque mois en fonction de la variation des taux. Ce choix est plutôt optimiste en ce moment, étant donné les taux déjà très bas.

4 - Taux nominal et TAEG

Il existe également plusieurs types de taux, le taux nominal et le TAEG. Comment fonctionnent-ils et à quoi servent-ils ?

Taux nominal

C’est le taux auquel la banque en France vous prête le capital et qui est utilisé pour calculer les intérêts. Il varie d’un établissement bancaire à l’autre et en fonction de plusieurs critères comme le profil de l’emprunteur (par exemple, sa capacité d'emprunt en fonction de ses revenus) ou la durée de l’emprunt. Ce taux n’inclut pas les frais annexes.

TAEG

Le TAEG (taux annuel effectif global) requiert votre attention. En effet, derrière ces 4 lettres se cache le coût total de votre financement ! C’est-à-dire le taux nominal immobilier actuel auquel s’ajoutent des frais annexes :

  • L’assurance sur le prêt qui vous protège en cas de défaillance de votre part ;
  • La garantie de prêt, qui protège la banque ;
  • Les frais de dossier, qui sont de 1 à 1,5 % ;
  • Les frais de tenue de compte, la souscription de parts sociales…

5 - Négocier son prêt immobilier

En immobilier, la négociation n’a pas seulement lieu lors de l’achat. Il faut aussi jouer des coudes pour obtenir un taux intéressant et le mieux est de faire preuve d’arguments.

L’apport personnel

Les banques apprécient l’apport personnel, car c’est un gage de sérieux et d’engagement dans le projet d'achat immobilier. En effet, même si un prêt bancaire sans apport est possible, il est toujours plus difficile à obtenir et encore plus à négocier. Disposer d'un apport personnel reduit le taux d'endettement de l'emprunteur et facilite son investissement. 

Faire jouer la concurrence

Comme tous les commerçants, les banques sont parfois prêtes à consentir à un « rabais ». Un taux immobilier intéressant en échange d’un nouveau client peut être un bon point de départ pour une négociation, surtout si vous êtes en possession d’offres plus intéressantes venant d’établissements concurrents. Cela vous permettra de bénéficier des meilleurs taux immobiliers pour votre crédit immobilier ou pour un rachat de crédit. Vous pourrez alors profiterer d'un taux d'intérêt inférieur au taux moyen. Servez-vous d'un comparateur en ligne pour faire votre choix.  

Bon à savoir : Sachez qu'il sera toujours possible de renégocier votre prêt immobilier lorsque vous en jugerez le moment opportun.

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Les questions fréquentes sur les taux immobiliers

Le TAEG est l’élément clé. Il rend compte du coût total du financement, quelles que soient les clauses et conditions du contrat.

Parce qu’avec un taux nominal plus bas au départ, un financement peut finalement avoir un TAEG plus élevé. Les frais annexes peuvent vite faire grimper la note. Quand on sait que l’assurance emprunteur varie de 0,08 % à 0,8 % du capital emprunté et les frais de dossier, de 1 à 1,5 %, ça fait réfléchir.

Outre le taux nominal, le taux d’assurance et les frais de dossier peuvent également être négociés afin de réduire significativement le fameux TAEG, que vous connaissez maintenant.

L’idéal est de s’adresser à un professionnel. Un courtier immobilier est ainsi rodé à la négociation bancaire et dispose d’un très bon réseau. Il met ses compétences et son expertise à votre service, pendant que vous dormez sur vos deux oreilles.