Calculer sa capacité d’emprunt pour un prêt immobilier

Prévoir son budget immobilier

Calculer sa capacité d’emprunt

Vous projetez d’acheter votre premier bien immobilier ? C’est une étape de vie importante et il faut faire les choses bien avant d’ouvrir la bouteille de champagne. Pour cela, commencez par déterminer votre capacité d’emprunt pour ensuite faire une demande de prêt à la banque. Vous ne savez pas ce que c’est ? Entre mensualités, taux, charges et revenus, TrouverMonPrêtImmo.fr vous donne toutes les clés pour calculer la somme que vous allez pouvoir emprunter auprès de votre banque.

Couple avec courtier préparant des papiers

SOMMAIRE

1 - La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?

2 - Que faut-il prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt ?

3 - Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

1 - La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?

Aussi appelée capacité d’endettement, la capacité d’emprunt désigne le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque dans le but d’acheter un bien immobilier. Elle est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges.

Cette capacité d’emprunt est liée à la faculté de l’emprunteur à rembourser son crédit immobilier dans les délais impartis et sans dépasser un taux d’endettement de 33 % (même si ce pourcentage peut différer selon les établissements bancaires et vos revenus mensuels).

Une fois que vous aurez calculé votre capacité d’emprunt, vous connaîtrez le montant des mensualités que vous pourrez vous permettre de rembourser et la durée du prêt. Ce sera le moment de commencer de manière sérieuse les recherches de votre futur nid douillet ! Vous aurez en effet toutes les cartes en main pour aborder votre projet sereinement et voir quel type de bien immobilier vous pourrez vous offrir.

Profitez-en pour lister tous les critères que vous souhaitez pour votre futur chez vous (nombre de pièces, emplacement, année de construction, espace extérieur, piscine, etc.), pour vérifier si cela est compatible avec votre budget. C'est une étape importante que votre projet immobilier soit votre résidence principale ou un investissement locatif. 

2 - Que faut-il prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt se calcule en soustrayant la somme de vos charges fixes au montant de vos revenus mensuels. Même si vous l’évaluez vous-même, c’est la banque qui réalise le calcul officiel et qui décidera si oui ou non vous pouvez bénéficier d’un prêt. 

Parmi les charges fixes, vous devez prendre en compte :

  • Votre loyer ;
  • Le paiement de vos factures mensuelles pour l’eau, l’électricité, le téléphone… ;
  • Le versement d’une éventuelle pension alimentaire ;
  • Vos différentes assurances ;
  • Les remboursements de vos emprunts (pour l’achat de votre voiture, par exemple).

Quant à vos revenus, le terme englobe :

  • Votre salaire ;
  • Vos bénéfices (industriels, commerciaux, agricoles ou non-commerciaux) ;
  • Vos pensions de retraite ;
  • Vos revenus fonciers ;
  • Vos revenus de placement.

Cette capacité d’emprunt se base sur de nombreux autres critères, comme :

  • Le type de prêt que vous voulez souscrire (à taux fixe ou à taux variable) ;
  • Le montant de votre apport personnel ;
  • Votre taux d’endettement (les banques acceptent en général un taux d’endettement de 33 % maximum) ;
  • La durée de l’emprunt (15, 20, 25 ans, etc.) ;
  • Le montant de vos futures mensualités ;
  • Votre âge au moment où vous souscrivez le contrat immobilier, ainsi que votre état de santé ;

Et si vous n’avez pas le courage de sortir votre calculatrice, il existe des simulateurs en ligne qui font tout le travail pour vous ! 

Si vous souscrivez à un PTZ (prêt à taux zéro), il vous faudra aussi calculer votre capacité d'emprunt.  

3 - Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Si votre capacité d’emprunt est inférieure au montant dont vous avez besoin pour acheter le bien de vos rêves, il existe plusieurs solutions pour l’augmenter.

Tout d’abord, si les banques doivent s’assurer que vous conservez des moyens de subsistance suffisants après le paiement des remboursements mensuels, elles ne sont pas obligées de s’arrêter au seuil des 33 %. Les établissements prêteurs vérifient au cas par cas si le taux d’endettement du foyer emprunteur peut dépasser ce pourcentage. Si vous dispensez de revenus suffisamment importants pour vous permettre de vivre confortablement en augmentant votre capacité d’emprunt, le taux d’endettement peut atteindre les 40 %.

Regardez également si vous pouvez diminuer la mensualité de certaines de vos charges fixes. Est-ce que vous avez souscrit plusieurs crédits à la consommation ? Il est sûrement possible de les renégocier pour payer moins cher tous les mois ou pour en diminuer la durée.

Vous pourrez aussi augmenter votre capacité d’emprunt en contractant deux prêts courts au lieu d’un prêt long. Vous aurez alors moins d’intérêts à rembourser.

Mettez toutes les chances de votre côté pour que la banque accepte d’augmenter votre capacité d’endettement en optimisant votre profil emprunteur. C’est le moment de vous montrer sous votre meilleur jour pour prouver votre investissement dans le projet. Montrez à votre établissement prêteur combien vous êtes sérieux dans la tenue de vos comptes en banque et à quel point vous savez épargner. Rappelez-lui aussi que vous avez des possibilités d’évolution rapides au sein de l’entreprise qui vous emploie en CDI depuis plusieurs années (ou de changement d’échelon, si vous êtes fonctionnaire).

Si vous avez la chance de recevoir une donation de la part d’un membre de votre famille afin d’augmenter votre apport personnel, votre capacité d’emprunt augmentera également, ce qui fera plaisir à votre banquier en terme de financement !

Lors de l'achat, vous aurez des frais à régler comme les frais de notaire ou encore l'assurance. 

Déterminer sa capacité d’emprunt : les questions fréquentes

Rassurez-vous, le prélèvement à la source n’influe en rien sur votre capacité d’emprunt. En effet, c’est le système de prélèvement des impôts qui change et non la somme payée.

Le taux d’endettement de 33 % englobe votre crédit immobilier ainsi que les autres crédits à la consommation que vous auriez souscrits au préalable (remboursement de votre voiture, par exemple).

Le courtier est un expert en immobilier dont le rôle est, entre autres, de vous aider à calculer votre capacité d’emprunt. C’est aussi lui qui fera le tour des banques pour dénicher celle qui vous offrira le meilleur taux d’intérêt.

Vous trouverez en ligne plusieurs simulateurs de crédit immobilier. Pour calculer votre capacité d’emprunt, il vous faudra remplir le montant de vos revenus mensuels et de votre apport personnel ainsi que le montant de vos dépenses (crédits éventuels et consommation).