Taux d'endettement maximum : peut-on dépasser 35% ?

SOMMAIRE

1 - Le taux d’endettement, qu’est-ce que c’est exactement ?

2 - Comment calculer son taux d’endettement ?

3 - Le taux d’endettement est de 35%... en principe

4 - Est-il possible de bénéficier d’un taux d’endettement supérieur à 35% ?

5 - Comment améliorer son taux d’endettement ?

1 - Le taux d’endettement, qu’est-ce que c’est exactement ?

Le taux d’endettement représente la part de vos revenus mensuels qui sera consacrée au remboursement de votre crédit. Il fait partie des éléments pris en compte pour évaluer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme d'argent que la banque pourra vous prêter sans trop prendre de risque. Ce montant permet également à l’établissement bancaire de déterminer si le crédit demandé est raisonnable ou non.

Le taux d’endettement est systématiquement calculé par les banques et les courtiers, mais vous pouvez aussi tout à fait le calculer vous-même si vous avez un projet immobilier !

2 - Comment calculer son taux d’endettement ?

Pour calculer le taux d’endettement, il suffit de multiplier la somme de vos dettes bancaires (mensualités, loyers et pensions versées) par 100, puis de la diviser par l’ensemble des revenus du foyer (salaires, indemnités, aides, allocations, loyers perçus, etc.).

Par exemple, si les revenus totaux de votre ménage s’élèvent à 4 000 € alors que les mensualités de votre prêt sont de 1 200 €, le calcul sera le suivant : (1 200 x 100) / 4 000 = 30. Par conséquent, votre taux d’endettement sera égal à 30%. Simple, n’est-ce pas ?

Très facile à calculer, le taux d’endettement constitue l’un des premiers critères pris en compte par la banque. Néanmoins, il n’est pas forcément le plus important, notamment si vous disposez d'un apport personnel. 

3 - Le taux d’endettement maximum est de 35%... en principe

Vous avez certainement déjà entendu dire que les banques refusaient systématiquement d’accorder un crédit si le taux d’endettement était supérieur à 35%. Sans être complètement fausse, cette idée que le taux d'endettement maximum doit correspondre à un tiers des revenus est exagérée.

En effet, le taux d’endettement est seulement un outil parmi d’autres. Il aide les établissements prêteurs à déterminer si votre capacité d’emprunt est compatible avec le prêt demandé, mais il ne constitue pas un critère rédhibitoire. Les banques étudient chaque dossier au cas par cas pour délivrer des prêts immobiliers. 

Si on considère généralement que le taux d’endettement ne doit pas dépasser le tiers des ressources du ménage, c’est parce que ce calcul est basé sur les revenus du Français moyen. Si vous gagnez près de 3 000 € par mois, vos mensualités ne devraient pas dépasser 1 000 €.

Cependant, pour décrocher un crédit immobilier, le critère qui compte réellement est le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il vous restera une fois vos charges et mensualités payées.

4 - Est-il possible de bénéficier d’un taux d’endettement supérieur à 35% ?

Bien que le taux d’endettement soit un critère à ne pas négliger, le reste à vivre est le seul paramètre décisif. Si la banque considère que votre reste à vivre vous permet de subvenir à tous vos besoins et de continuer à épargner, elle acceptera de vous accorder un prêt immobilier.

Si vous justifiez de revenus plus élevés que la moyenne, il sera tout à fait possible de bénéficier d’un taux d’endettement supérieur à 35%. À titre d’exemple, certains profils aisés sont même en mesure d’emprunter avec un taux de 45%. À l’inverse, si vos revenus sont inférieurs à la moyenne, il est probable qu’un taux d’endettement de 35% soit déjà trop élevé.

Un deuxième paramètre peut également entrer en ligne de compte : le saut de charges, c’est-à-dire la différence entre votre ancien loyer et vos futures mensualités. Bien entendu, si vous demandez un taux d’endettement supérieur à 35%, mais que votre saut de charges est neutre, voire négatif, la banque sera bien plus encline à vous faire confiance, puisque vous aurez déjà fait vos preuves.

Vous l’aurez compris, si l’idée d’un seuil maximal a une part de vrai, elle ne s’applique toutefois pas à tous les ménages. Ceci étant dit, si vous percevez des revenus dans la moyenne, il est toujours possible de diminuer votre taux d’endettement.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière recommande dorénavant que l'assurance de prêt comme l'assurance emprunteur soit incluse dans les charges d'emprunt. 

5 - Comment améliorer son taux d’endettement ?

Pour diminuer son taux d’endettement, l’une des solutions consiste à allonger la durée de son crédit concernant l'achat immobilier. En effet, les banques accordent désormais des prêts de plus en plus longs selon le revenu de l'individu. En cas de besoin, il est tout à fait possible d’obtenir un prêt sur 20 ou 25 ans. Mais il faut garder à l’esprit que plus la durée du crédit sera longue, plus les taux d’emprunt seront élevés.

Lorsque l’on a plusieurs emprunts en cours, il est également possible de baisser son taux d’endettement grâce au rachat de crédit. Cette technique consiste, comme son nom l’indique, à faire racheter l’ensemble de ses prêts par une autre banque. Cela permet de regrouper tous ses crédits en un seul, et ainsi d’étaler leur durée.

Afin d’augmenter vos chances de décrocher un crédit au meilleur taux, l’idéal reste de vous faire accompagner par un professionnel. Spécialiste du prêt immobilier, le courtier se chargera pour vous de constituer un dossier convaincant, puis il comparera les offres des différentes banques afin de trouver l’établissement idéal. Il négociera ensuite auprès de la banque choisie afin de décrocher un taux compétitif.

Vous aurez par la suite des frais fixes à payer comme les frais de notaire lors de la transaction du bien.