Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?

SOMMAIRE

1. Comment connaître son budget pour un projet immobilier ?
2. Comment calculer son taux d’endettement ?
3. Quel salaire faut-il avoir pour emprunter 200 000 € ?
4. Quels revenus la banque va-t-elle prendre en compte pour vous accorder un prêt ?
5. Peut-on emprunter 200 000 euros sans avoir d’apport ?
6. Comment utiliser un simulateur ?

Comment connaître son budget pour un projet immobilier ?

Pour connaître le budget dont vous disposez pour mener à bien votre projet immobilier, vous devez tenir compte de plusieurs éléments.

Il faut d’abord calculer votre taux d’endettement, en tenant compte de vos revenus et de vos charges. Sachez que les établissements prêteurs acceptent généralement un taux d’endettement maximum de 33 %, voire 35 % en fonction des situations. Les revenus englobent les salaires, les primes ou encore les loyers perçus (à hauteur de 70 % de leur montant). Quant aux charges, elles concernent par exemple le coût de vos courses mensuelles, ou le remboursement de votre crédit à la consommation.

Vous devez également connaître les taux d’intérêt, puisque le montant de la transaction varie en fonction de ce taux. La durée d’emprunt est également un facteur essentiel du montant de votre budget. En effet, plus le taux d'emprunt est bas et plus la durée d’emprunt est longue, plus votre budget sera conséquent.

Le montant de votre apport personnel influe également sur le budget dont vous disposez pour votre projet immobilier. Vous pouvez aussi demander une aide de l’État, comme le prêt à taux zéro.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le taux d’endettement désigne le pourcentage de ses revenus qu’un emprunteur peut se permettre de consacrer au remboursement d’un crédit immobilier, tout en gardant de quoi vivre à côté. Il est généralement indiqué en pourcentage.

Pour calculer votre taux d’endettement, vous devez effectuer la formule suivante : 

Montant des charges et du crédit x 100 / montant des revenus

Par exemple, si un emprunteur rembourse chaque mois 600 € pour son crédit immobilier, alors qu’il perçoit un salaire net mensuel de 2 500 €, son taux d’endettement est de 24 % (600 x 100 / 2 500).

En règle générale, les banques acceptent un taux d’endettement maximum de 35 %. Toutefois, lorsque les emprunteurs perçoivent des revenus importants qui leur offrent un reste à vivre conséquent, les banques peuvent augmenter le seuil du taux d’endettement.

Vous pouvez également utiliser un calculateur en ligne.

Quel salaire faut-il avoir pour emprunter 200 000 € ?

Tout dépend de la durée de remboursement souhaitée. Plus la durée de prêt est longue, moins les mensualités de remboursement sont élevées. Au contraire, si vous préférez emprunter sur seulement 10 ans, les mensualités seront plus lourdes et nécessiteront donc un salaire plus conséquent.

Par exemple, si vous voulez emprunter 200 000 € sur 10 ans, vous aurez donc 120 mensualités à rembourser (10 ans x 12 mois). Pour connaître le montant de ces mensualités, il faut effectuer le calcul suivant :

200 000 / 120 = 1 666 € par mois

Comme le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus, vous devez donc avoir un salaire mensuel de 4 760 € minimum (1 666 x 100 / 35)

Vous souhaitez une durée de prêt de 20 ans ? Les mensualités seront donc de 833 euros par mois et votre salaire minimum devra être de 2 380 € par mois.

Si la durée d’emprunt est de 30 ans, vous aurez des mensualités de 555 € et le salaire minimum sera de 1585 € par mois.

Attention, ces calculs n’incluent pas le taux d’emprunt. C’est pourquoi il est conseillé d’utiliser un simulateur en ligne pour obtenir les résultats les plus justes.

Quels revenus la banque va-t-elle prendre en compte pour vous accorder un prêt ?

Pour étudier la possibilité de vous accorder un prêt immobilier de 200 000 €, la banque va prendre en compte plusieurs éléments.

Tout d’abord, elle va se baser sur le montant de vos revenus mensuels, nets avant impôts. Il faut impérativement que vous ayez une situation professionnelle stable (CDI ou fonctionnaire) avant de faire une demande de prêt. En effet, les personnes en CDD arrivent difficilement à obtenir un crédit immobilier, puisque leurs revenus ne sont pas garantis sur le long terme. Par exemple, si un couple souhaite faire une demande de prêt, et que l’un des deux est en CDD et l’autre en CDI, la banque comptabilisera seulement les revenus de la personne en CDI. 

Les rentes, les pensions et les loyers perçus font aussi partie des revenus pris en compte par la banque dans son calcul de la capacité d’emprunt. Le fait que vous perceviez des loyers indique également à l’établissement prêteur que vous possédez déjà un bien immobilier. C’est rassurant pour le banquier, car cela signifie que vous avez un patrimoine immobilier. 

En revanche, certains revenus ne sont pas pris en compte, comme les heures supplémentaires, les primes exceptionnelles ou encore les frais de déplacement.

Peut-on emprunter 200 000 euros sans avoir d’apport ?

Il est difficile d’emprunter 200 000 euros si vous n’avez pas du tout d’apport. En effet, les banques exigent généralement un apport correspondant à 10 % du prix du logement. Pour un bien à 200 000 euros, vous devriez donc avoir 20 000 euros. Cet apport est destiné à couvrir les frais de notaire (2 à 3 % du prix du bien dans le neuf, 7 à 8 % dans l’ancien), les frais de dossier et les frais de garantie. Le reste de l’apport, s’il y en a, sert à financer une partie du bien.

Lorsqu’une banque accorde un prêt sans apport, on parle de prêt à 110 %. Les frais liés à la transaction (notaire, garantie) ne font en effet pas partie du prêt classique. Si l’emprunteur cesse de rembourser ses mensualités, la banque ne pourra donc pas récupérer son dû en vendant le bien. L’établissement prêteur risque de subir une perte et accorde donc rarement des prêts immobiliers sans apport. De plus, les banques acceptent généralement ce prêt à 110 % pour les montants les plus faibles. 200 000 euros représente une somme plutôt élevée : vous n’avez donc presque aucune chance de bénéficier d’un crédit immobilier si vous n’avez pas d’apport.

Comment utiliser un simulateur ?

Utiliser un simulateur en ligne vous permettra de connaître en seulement quelques clics le montant de votre taux d’endettement ou de votre capacité d’achat. Il s’agit d’un outil gratuit, intuitif et mis à la disposition de tous. Vous saurez ainsi quel est le salaire nécessaire pour bénéficier d’un prêt immobilier de 200 000 euros.

Pour obtenir rapidement un calcul précis et fiable de votre capacité d’emprunt, vous devez renseigner certaines informations dans le simulateur. Il faut d’abord indiquer si vous empruntez seul ou à deux, puis remplir le montant de vos revenus professionnels ainsi que de vos autres revenus (primes, loyers, etc.). Ajoutez également le montant de votre apport. 

L’outil de simulation a aussi besoin de connaître le montant de vos charges mensuelles. Vous devez donc indiquer le montant des dépenses que vous devrez toujours effectuer après le financement du projet immobilier en cours. Il peut s’agir des remboursements de vos crédits à la consommation, de vos courses mensuelles, de vos factures d’électricité, etc.