Quel salaire pour emprunter 300 000 euros ?

SOMMAIRE

1. Quels revenus et quelles charges sont pris en compte pour valider ou non votre demande de prêt ?
2. Comment peut-on calculer son taux d’endettement ?
3. Sur quelle durée est-il conseillé d’emprunter 300 000 euros ?
4. Peut-on emprunter 300 000 euros sans avoir d’apport ?
5. Comment connaître sa capacité d’emprunt à l’aide d’un simulateur ?
6. Comment maximiser vos chances d’obtenir votre prêt de 300 000 euros ?

Quels revenus et quelles charges sont pris en compte pour valider ou non votre demande de prêt ?

Si vous êtes en CDI ou fonctionnaire, la banque se basera sur 100 % de votre salaire mensuel pour étudier votre demande de prêt immobilier. En effet, ces statuts garantissent un salaire pérenne et régulier, très rassurant pour un établissement prêteur.

Si vous êtes en CDD, intérimaire, indépendant ou encore chef d’entreprise, la banque prendra en compte la moyenne mensuelle des trois dernières années d’activité. En effet, avec ces divers statuts, le montant du salaire varie chaque mois. Si vous percevez des primes, elles seront aussi prises en compte. À nouveau, la banque calculera la moyenne des trois dernières années.

Par ailleurs, l’établissement prêteur s’arrêtera aussi sur les allocations que vous percevez (pension alimentaire ou CAF par exemple). Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier que vous proposez à la location, la banque tiendra compte de 70 % de vos revenus locatifs pour calculer votre taux d’endettement. 

Quant aux charges, elles désignent les dépenses réalisées tous les mois pour votre foyer. Il peut s’agir de charges fixes ou de charges variables : elles concernent par exemple les crédits à la consommation (remboursement d’une voiture), le montant des courses, les factures d’électricité, d’eau et de gaz, etc.

Comment peut-on calculer son taux d’endettement ?

Les établissements bancaires acceptent généralement un taux d’endettement maximum de 35%. Si vous avez déjà trop de crédits en cours, ils refuseront donc de vous accorder un prêt immobilier.

Le taux d’endettement désigne le pourcentage des revenus consacré au remboursement de toutes les charges mensuelles. Pour le calculer, vous devez diviser le montant de toutes les charges par le montant des revenus, puis multiplier par 100 le résultat obtenu. Vous obtiendrez ainsi un pourcentage. Si celui-ci est inférieur à 35%, votre taux d’endettement vous permet de bénéficier d’un nouveau crédit. Il est recommandé, avant de faire une demande de prêt immobilier, de réduire au maximum son taux d’endettement en regroupant tous ses crédits.

Le taux d’endettement est systématiquement évalué par la banque. L’établissement prêteur le prend toujours en compte pour déterminer la capacité d’endettement d’une personne.

Les banques retiennent un maximum de 33 %, voire 35 % pour le taux d’endettement, puisqu’une personne trop endettée pourrait avoir un reste à vivre insuffisant. Toutefois, aucune loi ne fixe le taux d’endettement à 33 %. Ce n’est pas une obligation pour les banques. Si les foyers disposent d’un reste à vivre très élevé, les établissements prêteurs peuvent toujours augmenter le seuil du taux d’endettement. C’est au cas par cas.

Sur quelle durée est-il conseillé d’emprunter 300 000 euros ?

Vous pouvez emprunter sur 10 ans, 20 ans ou encore 30 ans. Tout dépend du montant de votre apport, du montant que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement du crédit, ou encore de votre taux d’endettement.

Logiquement, si vous décidez d’emprunter sur 10 ans, vos mensualités seront bien plus élevées que lors d’un emprunt sur 30 ans.

Par exemple, si vous choisissez d’emprunter 300 000 euros remboursables sur 15 ans, vos mensualités seront de 1 667 euros (pour obtenir cette somme, on divise le montant du prêt par le nombre de mois, soit 180 mois). Votre salaire minimum doit donc correspondre à 3 fois cette somme.  

Peut-on emprunter 300 000 euros sans avoir d’apport ?

Un prêt accordé par la banque alors que l’emprunteur n’a pas d’apport personnel s’appelle un prêt à 110 %. C’est un prêt difficile à obtenir, puisque l’établissement prêteur n’a pas la garantie de récupérer son argent en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Plus le montant de la somme empruntée sera bas, plus vous aurez de chances d’obtenir un prêt à 110 %. C’est donc presque mission impossible lors d’une demande de prêt de 300 000 euros. Il est donc conseillé, avant de faire votre demande de prêt auprès de la banque, de vous constituer un apport d’au moins 30 000 euros, ce qui correspond à 10 % du prix du bien immobilier. Cet apport servira à financer les frais de notaire, ainsi que les frais de dossier et les frais de garantie. C’est parce que ce sont des frais annexes au prêt qu’on parle de prêt à 110 %. Si les 30 000 euros ne sont pas entièrement utilisés pour les frais annexes, ils serviront à payer une partie du logement.

Si vous avez du mal à réunir la somme nécessaire, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro sous certaines conditions.

Comment connaître sa capacité d’emprunt à l’aide d’un simulateur ?

Il existe plusieurs simulateurs disponibles en ligne qui vous permettront de calculer facilement votre capacité d’emprunt comme votre taux d’endettement. Entièrement gratuits et très ergonomiques, ces outils sont à la disposition de tous. Pour obtenir un résultat en seulement quelques clics, vous devrez indiquer certaines informations, comme le montant de vos revenus (incluant le salaire net avant impôt et les primes), et le montant des charges. Il faudra également sélectionner la durée de l’emprunt (entre 15 et 30 ans).

Si vous préférez calculer vous-même votre capacité d’emprunt, vous devez réaliser l’opération suivante :

Montant des revenus mensuels x 33 % = mensualité maximale 
 

Vous connaîtrez ainsi le montant que vous pouvez vous permettre de dépenser chaque mois dans le remboursement du crédit. Pour connaître la capacité d’emprunt totale, vous devez multiplier cette mensualité maximale par le nombre de mois de remboursement. Attention, ce calcul vous donnera une belle approximation de votre capacité d’emprunt : en revanche, il ne prend pas en compte le taux immobilier qui varie selon la durée de crédit. Ce taux influe logiquement sur la capacité d’emprunt.

Comment maximiser vos chances d’obtenir votre prêt de 300 000 euros ?

Pour avoir toutes les chances de persuader votre banquier et mener ainsi votre projet immobilier à bien, vous devez présenter un excellent profil emprunteur. Attendez d’avoir une situation professionnelle stable (CDI ou fonctionnaire), afin de rassurer le banquier. Il sera ainsi certain que vous disposez de suffisamment de rentrées d’argent pour rembourser le crédit.

Il est également recommandé d’avoir un apport correspondant à au moins 10 % du prix du bien. Dans le cas d’un prêt immobilier de 300 000 euros, vous devriez donc avoir un apport de 30 000 euros.

Par ailleurs, il est conseillé de diminuer au maximum son taux d’endettement. Pour cela, vous pouvez rassembler tous vos prêts en cours sur un seul emprunt. En regroupant ainsi tous vos crédits, vous pourrez diminuer votre taux d’endettement. C’est un point que le banquier appréciera tout particulièrement.

Si vous n’avez pas le temps de compléter votre dossier de demande de prêt, ou si vous craignez d’oublier les documents, vous pouvez demander de l’aide à un courtier immobilier. Il vous accompagnera tout au long de la constitution de votre dossier et se montrera vigilant quant aux éventuels oublis.