Les étapes de l’achat immobilier entre particuliers : tout savoir

Rechercher un bien et se positionner

Les étapes de l’achat immobilier entre particuliers

Vous souhaitez économiser les frais d’agence lors de votre transaction immobilière ? En achetant votre bien directement auprès d’un particulier, vous n’aurez pas besoin de payer de commission à une agence. Il est cependant nécessaire d’être bien organisé pour effectuer dans l’ordre toutes les étapes d’un achat immobilier sans être accompagné. C’est pourquoi TrouverMonPrêtImmo.fr vous guide tout au long de votre projet d’achat auprès de vendeurs particuliers.

Deux personnes se serrant la main suite à la conclusion d'une vente immobilière

SOMMAIRE

1 - Préparer l’achat

2 - La négociation du bien

3 - La signature du compromis de vente

4 - Rechercher un financement

5 - La signature de l’offre de prêt

6 - L’acte de vente

1 - Préparer l’achat

Avant de vous lancer dans la recherche de la perle rare, vous devrez définir votre budget. Il faudra calculer l’apport personnel que vous pourrez investir dans votre projet et le montant des remboursements versés chaque mois à votre établissement prêteur. Rappelez-vous que les banques acceptent généralement un taux d’endettement de 33 %. Si vous n’avez pas le courage de sortir votre calculatrice pour faire votre estimation, sachez que des simulateurs sont disponibles en ligne.

Une fois que vous avez déterminé le montant de votre budget, vous pouvez commencer vos recherches et de vous plonger dans les annonces immobilières ! Une des étapes importantes est de fixer vos critères : maison, appartement ou terrain, location ou non... Il existe plusieurs sites internet spécialisés dans l’achat/vente de biens immobiliers entre particuliers.

2 - La négociation du bien

Pour traiter avec un particulier, vous devrez bien préparer vos arguments, surtout si vous n’êtes pas à l’aise avec la négociation. Il n’y aura pas d’agent immobilier pour vous aider ! Faites jouer la marge de négociation en parlant de l’ancienneté du bien, des éventuels travaux qu’il faudra effectuer ou de la vétusté éventuelle de certains équipements.

Attention, vous achetez un logement directement auprès d’un particulier : ce propriétaire vend son lieu de vie dans lequel il habite peut-être depuis de nombreuses années. Il y est sûrement attaché, il y a accumulé des souvenirs, une histoire… Bref, prenez garde à ne pas émettre de critiques trop frontales, même si la décoration vous déplaît ou que le prix vous semble un peu trop élevé, vous risqueriez de le braquer à vendre. 

3 - La signature du compromis de vente

Cette étape intervient après que le propriétaire a accepté votre offre d’achat. Vous n’êtes pas obligé de signer le compromis de vente devant un notaire : vous pourrez le faire directement entre particuliers, sous seing privé. Pour qu’il ait une valeur légale, vous devrez faire figurer les mentions obligatoires suivantes :

  • La définition des parties ;
  • La définition du bien ;
  • Les différentes conditions suspensives ;
    • Octroi d’un prêt ;
    • État hypothécaire du bien ;
    • Droit de préemption ;
    • Non-opposition à une déclaration de travaux… ;
  • Les conditions de rétractation ;
  • Le montant du séquestre ;
  • Le délai de validité du compromis.

Il faudra aussi enregistrer ce compromis de vente auprès des services fiscaux. L’acheteur devra verser entre 5 % et 10 % d’acompte au vendeur au moment de sa signature.

4 - Rechercher un financement

Une fois que le compromis de vente est signé, l’acheteur dispose en général de 45 à 60 jours pour trouver un financement. Lors d’une transaction immobilière entre particuliers, pensez à négocier le délai maximal dans les conditions suspensives : cela vous permettra de mener vos recherches sans vous sentir trop pressé par le temps.

Vous devrez aussi réunir tous les documents en rapport avec votre projet immobilier :

  • Prix d’achat du bien ;
  • Bulletins de salaire ;
  • Fiches d’imposition...

Il vous faudra ensuite faire le tour des banques près de chez vous pour savoir laquelle vous proposera le meilleur taux.

L’établissement bancaire qui acceptera votre dossier vous enverra un accord de principe, mais ce n’est que lorsque vous aurez reçu la validation de la garantie et de l’assurance que votre demande de prêt sera officiellement validée.

5 - La signature de l’offre de prêt

La banque vous fera alors parvenir une offre de prêt par lettre recommandée. Une fois que vous l’aurez bien lue, vous devrez attendre 10 jours avant de la renvoyer signée. Ces 10 jours de réflexion sont obligatoires. Si vous ne les respectez pas, l’offre sera annulée.

Lors d’une transaction entre particuliers, vous devrez prêter encore plus attention aux délais convenus entre chaque étape, car vous ne serez pas guidé par un professionnel de l’immobilier.

6 - L’acte de vente

C’est le seul moment de votre achat entre particuliers où vous devrez passer devant un notaire. En France, vous signerez l’acte de vente environ 4 mois après la validation de l’offre de prêt.

Vous paierez ensuite au vendeur le reste de la somme (10 % ont déjà été versés lors de la signature du compromis de vente) et le notaire vous expliquera les conséquences juridiques que vous pouvez encourir si certains engagements ne sont pas tenus.

Même si vous ne pouvez pas diminuer les frais de notaire, vous n’avez pas payé de frais d’agence, ce qui représente une économie importante. En plus, vous êtes maintenant propriétaire de votre logement ! C’est le moment de vous acheter une bonne bouteille de champagne pour fêter ça !

L’achat immobilier entre particuliers : les questions fréquentes

Qu’il s’agisse d’un achat immobilier entre particuliers ou auprès d’une agence, il n’est pas obligatoire de passer devant le notaire pour signer le compromis de vente. En revanche, l’acte authentique de vente doit être signé en présence d’un notaire.

Si vous achetez dans le neuf, les frais de notaire sont de 2 à 3 %. Si vous achetez dans l’ancien, ils sont plus élevés, de 7 % à 8 %.

Lorsque vous serez sur le point de signer l’acte de vente, il n’est pas obligatoire de vous « contenter » du notaire du vendeur. Vous pouvez aussi faire appel à votre propre notaire, qui aura à cœur de défendre vos intérêts en priorité.

Le vendeur doit fournir à l’acquéreur le dossier de diagnostics techniques ainsi que le titre de propriété, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales (si l’achat est en copropriété), le contrat d’entretien des équipements, le document indiquant les modalités de servitude et tous les justificatifs concernant les travaux effectués (s’il s’agit d’une maison).