Compromis de vente : tout ce que vous devez savoir

SOMMAIRE

1 - Que contient le compromis de vente ?

2 - Signature du compromis de vente

• Le versement d’un dépôt de garantie
• Le droit de rétractation

3 - Les conditions suspensives

4 - L’inventaire des équipements

• Diminution des frais de notaire
• Augmentation de la plus-value

1 - Que contient le compromis de vente ?

Qu’il soit signé sous seing privé ou en présence d’un notaire, pour être valable, le contenu du compromis de vente doit intégrer tous les éléments obligatoires établissant la régularité de la procédure. Le compromis de vente intervient après la promesse de vente, dès lors qu'une acquisition immobilière est entreprise par un acheteur avec une offre d'achat immobilière, permettant de passer par écrit son offre et de la rendre officielle. Avant la promesse d'achat, le vendeur peut avoir rédigé promesse unilatérale immobilière. En général, il est préférable de signer devant un professionnel et donc d'aller chez le notaire pour signer un compromis de vente. Toutefois, attention qu'un acteur ne possède pas un droit de préemption et soit prioritaire pour acheter, notamment si le bien est en location. Concernant la liste des documents : 

• L’état civil de tous les propriétaires vendeurs, même s’ils sont nombreux et que seul l’un d’entre eux s’est occupé de la vente ;
• L’état civil de tous les acheteurs ;
• La description complète du bien immobilier et de ses annexes ;
• La capacité pleine et entière des parties, qui doivent toutes être majeures et ne doivent pas être sous curatelle ni sous tutelle ;
• L’origine de propriété : il s’agit de confirmer que le vendeur est bien le dernier propriétaire du bien. Une mention rappelle la date des précédentes transactions relatives à ce bien, précisant le nom des anciens propriétaires et des notaires chargés du dossier.
• La désignation du bien : type de bien, adresse complète, désignation cadastrale et superficie ;
• Le montant et la destination du dépôt de garantie versé par l’acquéreur ;
• Le prix du bien immobilier et les conditions de financement de la transaction ;
• La date butoir pour la signature de l’acte authentique de vente ;
• La liste des conditions suspensives ;
• L’inventaire des équipements qui restent sur place.

Le vendeur à l'obligation de fournir des diagnostics immobiliers comme le diagnostic énergétique par exemple.Tous ces éléments contribuent à sceller l’accord sur la chose et le prix, comme prévu par la législation. Il n'y a aucune différence dans l'élaboration d'un compromis de vente selon la nature du bien immobilier, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle. 

2 - La signature du compromis de vente

Le compromis de vente peut être signé de 2 façons :

• Entre les 2 parties ou devant l’agent immobilier de l'agence, il s’agit alors d’un acte sous seing privé ;
• Devant notaire, parfois en présence de 2 notaires, si chacune des parties a choisi un notaire différent.

Deux éléments importants entrent en jeu lors de la signature du compromis de vente :

• Le versement d’un dépôt de garantie ;
• Le droit de rétractation. 

Le compromis de vente s'accompagne du versement d’un dépôt de garantie

Au moment de la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse un dépôt de garantie, représentant 5 à 10 % du prix de vente du bien. Cette somme viendra se soustraire du montant total de la transaction à la signature de l’acte authentique concrétisant la vente.

Le droit de rétractation du compromis de vente

La signature du compromis de vente fait courir un droit de rétractation. Le délai de rétractation pour changer d'avis est de 10 jours au profit de l’acheteur. Durant ce laps de temps, celui-ci peut se rétracter et renoncer à son acquisition, sans pénalités et sans donner de motif. Il s'agit d'un délai légal qui s'applique à tout compromis de vente à signer. Après cela, l'accord est définitif. 

3 - Les conditions suspensives du compromis de vente

Dans la liste des éléments figurent les conditions suspensives. Destinées à prémunir l’acheteur d’aléas éventuels, ce sont des clauses qui permettent l’annulation de la vente dans certaines conditions. Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire vérifie une dernière fois si toutes les clauses suspensives citées dans l’avant contrat sont réunies. Les conditions suspensives sont propres à chaque cas, mais ce sont souvent les mêmes :

• Clause suspensive d’obtention de financement (annulation en cas de non-obtention du prêt immobilier suite à une demande de crédit) ;
• Clause suspensive de réalisation de travaux ou réparations dans le bien ;
• Clause suspensive de finalisation de la vente d’un autre bien ;
• Clause suspensive d’obtention du permis de construire, dans le cadre de l’achat d’un terrain à bâtir ;
• Clause suspensive de libération des lieux par les occupants actuels en cours de préavis.

On peut en imaginer d’autres, cependant une condition suspensive peut être invalidée si elle est considérée comme abusive ou irréalisable. Pour un bien en copropriété, s'il y a une assemblée générale (où des travaux peuvent être votés), entre le compromis de vente et l'acte de vente, c'est au propriétaire actuel de s'y rendre. Cependant, ce dernier peut demander à l'acquéreur de le représenter. 

4 - L’inventaire des équipements

Présent également dans le compromis de vente, cet inventaire doit être pris en compte, car il impacte directement les frais de notaire et le calcul de la plus-value issue de la vente immobilière. En effet, si le logement dispose d’éléments mobiliers fixes, comme une cuisine aménagée, ces équipements peuvent être considérés comme du rachat de mobilier. Il est possible et recommandé d’en faire un inventaire précis et chiffré, afin que ce montant soit déduit du prix du bien immobilier. 

Diminution des frais de notaire

Les frais de notaire ne sont pas calculés sur la valeur de cet inventaire, puisque les éléments qu’il contient ne sont pas immobiliers.

Exemple : imaginons un appartement de 160 000 € vendu avec une cuisine et une salle de bain aménagées. L’acheteur conserve ces éléments mobiliers pour la somme de 7 000 € l’ensemble. Un inventaire détaillé et chiffré de reprise de ces meubles est annexé au compromis et les frais de notaire sont calculés sur 153 000 € au lieu de 160 000 €.

Augmentation de la plus-value

Si l’inventaire permet de profiter de frais de notaire plus faibles, il a un impact négatif lors de la revente. En effet, si l'individu a pour projet de vendre son bien dans le futur, le calcul d’une plus-value éventuelle se fait sur le prix net du bien, et non pas sur le montant total de la transaction.

Dans notre exemple, en cas de revente, l’administration fiscale considère que votre prix d’achat est de 153 000 € et non de 160 000 €. Le calcul de la plus-value se fera donc sur une base d’achat de 153 000 €.

L’exemple évoque un cas courant de cuisine aménagée, mais il peut s’agir d’équipements variés que le vendeur laisse sur place et dont le démontage viendrait diminuer le prix de vente du bien : stores à bannes, établi d’atelier, piscine hors-sol...