Promesse d'achat et promesse de vente immobilier : définition

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La promesse d’achat et la promesse de vente d’un bien immobilier

Les processus d’achat et de vente de biens immobiliers sont soumis à un protocole administratif bien cadré. Tous les actes ont leur fonction et leur ordre d’apparition dans le dossier. La promesse d’achat est d’ailleurs le premier document officiel relatif à la vente d’un bien immobilier. La promesse de vente intervient plus tard et constitue un avant-contrat, comme le compromis de vente. Il peut être compliqué d’y voir clair parmi toutes ces démarches. Rassurez-vous, l’agent immobilier, le courtier et le notaire sont tous là pour que votre projet immobilier se réalise dans les meilleures conditions. Mais parce qu’il est toujours mieux d’être au courant, voici quelques précisions sur la promesse d’achat et la promesse de vente, et ce qu’elles impliquent.

Un homme signant une promesse d'achat ou une promesse de vente

SOMMAIRE

1 - La promesse d’achat

  • La promesse d’achat : définition
  • Que mettre dans la promesse d’achat ?
  • L’offre d’achat : à quoi sert la durée de validité ?
  • Quelles sont les conséquences d’une promesse d’achat ?

2 - La promesse de vente

  • La promesse de vente : définition
  • Qui rédige la promesse de vente ?

1 - La promesse d’achat

En quoi consiste la promesse d’achat ? Que doit contenir ce document et quelle est son implication ?

La promesse d’achat : définition

La promesse d’achat est rédigée par l’acheteur potentiel d’un bien immobilier. Ce document écrit confirme l’intérêt de l’acquéreur pour ce bien. La promesse d’achat a deux fonctions :

  1. Si l’offre est au prix du bien, le vendeur ne peut pas la refuser, c'est donc un accord définitif. C’est donc une manière efficace de réserver rapidement un bien immobilier, surtout dans les secteurs où le marché est tendu.
  2. Si l’offre d’achat est inférieure au prix de vente affiché, le vendeur peut la rejeter et émettre une contre-proposition s’il le souhaite. Ceci permet d’entamer une négociation du montant de la vente. L’offre d’achat inférieure au prix comporte cependant un risque : celui de voir le bien immobilier vous passer sous le nez au profit d’une offre plus alléchante.

Que mettre dans la promesse d’achat ?

Pour être valable, l’offre d’achat doit préciser la volonté d'engagement du candidat acheteur en cas d’acceptation du vendeur. Elle doit contenir également tous ces autres éléments :

  • L’adresse du bien ;
  • La désignation du bien ;
  • Le prix proposé en chiffres et en lettres ;
  • La durée de validité de l’offre ;
  • L’annulation de l’offre sans réponse avant l’expiration du délai.

Contrairement à ce qu’on lit souvent, il n’est pas utile de préciser les clauses résolutoires ni les modalités de financement dans votre offre d’achat. À ce stade de votre opération immobilière, ces précisions seraient pure spéculation. En revanche, tous ces détails seront obligatoirement précisés dans le compromis de vente pour la transaction. Côté vendeur, l’acceptation de l’offre d’achat n’autorise aucune modification de son contenu ou de ses conditions. Tout changement serait considéré comme une contre-proposition et non comme une acceptation.

L’offre d’achat : à quoi sert la durée de validité ?

L’offre d’achat est en principe valable une dizaine de jours. Passé ce délai et sans réponse du vendeur, elle est réputée caduque. Qu’est-ce que cela entraîne ? Cela a pour effet de désengager l’acheteur. Imaginons que le vendeur tarde à répondre avant finalement d’accepter votre offre. Si vous avez changé d’avis et que le délai est passé, vous n’êtes plus engagé, même si le vendeur accepte. Il ne peut alors pas vous contraindre juridiquement à procéder à l’achat. Le vendeur quant à lui peut décider de lever l'option d'achat. 

Quelles sont les conséquences d’une promesse d’achat ?

Le vendeur qui accepte une promesse d’achat ou offre d’achat la contresigne. Le vendeur et l’acquéreur sont alors mutuellement engagés, mais pas à égalité. En effet, dès qu’il a accepté l’offre d’achat, le vendeur ne peut plus se rétracter et peut être juridiquement contraint à la vente. Côté acheteur, la situation est plus confortable, car au moment de la signature du compromis de vente, il disposera d’un délai de rétractation de 10 jours, qui lui permettra d’annuler son achat sans motif s’il le souhaite par lettre recommandée. 

2 - La promesse de vente

Qui rédige la promesse de vente ? Quelles sont les conséquences pour le vendeur et pour l’acheteur ?

La promesse de vente : définition

La promesse de vente est également appelée promesse unilatérale de vente. Il s’agit d’un avant-contrat, établi avant l’acte authentique, au même titre que le compromis de vente, bien qu’il existe des différences entre les deux. Dans ce contrat, le propriétaire s’engage, unilatéralement. Cela signifie qu’il ne peut renoncer à la vente au bénéfice de l’acheteur désigné, même s’il trouve un autre acheteur à un meilleur prix, ou pour toute autre raison. La vente du bien est bloquée pendant la durée de validité de la promesse de vente, soit 2 à 3 mois. En compensation, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation. En règle générale, elle est à hauteur de 10 % du prix d'une maison ou d'un appartement par exemple. Cette somme sera déduite comme un acompte au moment de la réalisation effective de la vente. Cependant, si l’acheteur ne donne pas suite à la promesse de vente, il perd la somme engagée au titre de dédommagement.

Le non-engagement de l’acheteur ne réside pas dans cette indemnisation ; il ne peut tout simplement pas être contraint à l’achat par voie de justice.

Qui rédige la promesse de vente ?

La promesse de vente peut être rédigée par les parties elles-mêmes et conclue sous seing privé. Dans ce cas, il est impératif que la promesse synallagmatique de vente soit enregistrée au plus tard dix jours après la signature, alors qu’une promesse constatée par acte authentique est dispensée de cette formalité.

Mais même s’il n’y a aucune obligation légale, il est fortement conseillé de faire rédiger une promesse de vente par le notaire qui est un professionnel. De toute façon, c’est lui qui sera amené à rédiger l’acte authentique, qui reprendra rigoureusement les éléments de la promesse de vente. Le notaire intégrera au contenu du document les conditions suspensives adéquates. L’acheteur peut renoncer à acquérir le bien sans perdre l’indemnité d’immobilisation s’il renonce à l’achat suite à la mise en jeu de clauses suspensives. La signature de l'acte de vente se fera chez le notaire et vous devrez payer des frais de notaire. Il est aussi essentiel de déclarer votre achat aux impôts dans les 10 jours qui suivent l'achat. Vous pourrez ensuite mettre votre logement en location par exemple. 

Les questions fréquentes sur les promesses d’achat et de vente d’un bien immobilier

Dans le compromis de vente, les deux parties sont engagées. Le vendeur s’engage à vendre, et l’acheteur s’engage à acheter. L’un peut contraindre l’autre par voie de justice en cas de défaillance ou de litige.

Aucune. La promesse d’achat est l’autre nom de l’offre d’achat. Les deux termes désignent la même chose, contiennent les mêmes éléments et ont la même valeur juridique.

Non, car selon l’article 1589-1 du Code civil, la promesse d’achat n’entraîne aucun versement d’argent, sous peine de nullité.

Selon la loi, oui. Mais dans les faits, le fait de vous obliger à signer un compromis de vente ne présente pas un grand intérêt pour le vendeur, puisque vous disposez d’un droit de rétractation de 10 jours.