Investissement Locatif : Quels sont les avantages et inconvénients ?

SOMMAIRE

1 - Les avantages de l’investissement locatif

2 - Les inconvénients de l’investissement locatif

3 - Comment réaliser un investissement locatif rentable ?

4 - Le dispositif défiscalisant Pinel

1 - Les avantages de l’investissement locatif

Investir dans un bien pour le proposer ensuite à la location présente de nombreux avantages. Tout d’abord, vous profiterez de revenus fonciers complémentaire, ce qui ne fait pas de mal ! C’est l’idéal au moment de la retraite, quand les rentrées d’argent mensuelles diminuent et si vous n'avez pas d'épargne. 

Vous pourrez aussi décider de le revendre pour réaliser une plus-value ou encore l’habiter vous-même. Pour que cela soit vraiment intéressant, votre crédit devra être totalement remboursé avant la fin de votre vie active.

Acheter pour louer permet également de se constituer un patrimoine immobilier à transmettre plus tard à vos héritiers à moindre frais . L’emprunt immobilier réalisé pour un investissement locatif présente l’avantage de pouvoir être remboursé par les loyers que vous toucherez.

En réalisant un investissement immobilier locatif, vous avez également la possibilité de louer votre bien à vos ascendants ou à vos descendants, du moment qu’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal que vous. De cette manière, vous aidez votre famille tout en réalisant un placement solide dans la pierre avec des revenus locatifs.

2 - Les inconvénients de l’investissement locatif

Pour la constitution d'un patrimoine immobilier, il est essentiel de bien choisir le bien immobilier que vous voulez louer, sinon vous risquez de perdre beaucoup d’argent et vos rêves de revenus complémentaires vont bien vite s’envoler. En effet, s’il n’est pas situé dans un secteur qui affiche une forte demande locative, vous risquez de ne pas trouver de locataire pour vos biens. 

Si vous louez votre bien à un prix insuffisant, votre investissement ne sera pas rentable et vous n’arriverez pas à rembourser votre crédit immobilier uniquement grâce aux loyers perçus. Pour faire le calcul du rendement net de votre investissement locatif, il faut appliquer la formule suivante :

Montant du loyer pendant 12 mois x 100 - Charges locatives/Prix d’achat

Si le résultat obtenu est inférieur à 3 %, votre rendement net ne sera pas très intéressant.

Si vous revendez votre logement, il est aussi important de réaliser une plus-value dessus, sinon votre investissement locatif n’aura jamais été rentable. Pour cela, assurez-vous d’acheter dans une zone dynamique et réalisez par exemple des travaux de rénovation qui donneront de la valeur à votre bien.

3 - Comment réaliser un investissement rentable ?

Bonne nouvelle, il suffit de bien préparer votre projet immobilier pour réaliser un investissement rentable et un patrimoine immobilier. Pour vos différents projets immobiliers, commencez par sélectionner un secteur géographique dynamique, où la demande est forte comme des villes qui attirent les étudiants, les familles, les jeunes professionnels, qui soient dotée d’infrastructures, pourvoyeuse d’emplois et de nombreux services de proximité. La demande locative doit être forte ! Privilégiez un logement situé à côté des écoles et des transports en commun et vérifiez le prix des loyers du quartier. De ce fait, le rendement locatif sera plus important pour l'investisseur. 

Concernant la gestion locative immobilière, choisissez soigneusement votre locataire afin d’éviter le cauchemar de tous les propriétaires : la situation des loyers impayés. C’est pourquoi vous devez bien vérifier la solvabilité des candidats avant de signer le bail. Leurs revenus doivent correspondre à trois fois le montant du loyer. 

Il est plus prudent d’acheter plusieurs petites surfaces qu’un seul grand logement. En diversifiant vos investissements, vous diminuez le risque de ne pas percevoir de revenus mensuels parce que vous n’aurez pas trouvé de locataires. Les petits appartements en ville (studios, T1, T2) sont généralement les plus prisés par les étudiants et les personnes âgées. Proportionnellement, le loyer au m² des petites surfaces est également plus élevé que celui des grands logements.

Investir dans un logement à visée locative permet de profiter de certains dispositifs de défiscalisation qui ont des avantages fiscaux sur la fiscalité immobilière. La loi Malraux vous ainsi offre une réduction d’impôt comprise entre un taux de 22 à 30 % si vous achetez un bien remarquable et que vous le faites restaurer. Il y a aussi le déficit foncier, en fonction du régime choisi et d'une location meublée ou nue. 

Quant à la loi Pinel, elle permet une diminution d’impôt de 12 % du prix d’achat du bien si vous vous engagez à le louer pendant 6 ans, de 18 % si la durée de location est de 9 ans et de 21 % pour une durée de location de 12 ans. Sachez que vous ne pouvez pas proposer une location meublée en Pinel. 

4 - Le dispositif défiscalisant Pinel

Introduite en 2015 en France et reconduite jusqu’en 2021, la loi Pinel offre de gros avantages défiscalisants aux investisseurs qui souhaitent bénéficier de réductions d’impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier. Mais ce dispositif très séduisant comporte également certains critères très restrictifs qu’il ne faut pas négliger comme la location meublée non professionnelle (LMNP) 

Les loyers sont plafonnés et environ 20 % moins élevés que les prix du marché. En zone A bis, il faut compter 17,43 € le m², en zone A, 12,95 € le m² et en zone B1, le plafond est de 10,44 € le m². La loi Pinel, qui s’adresse aux foyers de la classe moyenne, présente donc un plafonnement qui limite la rentabilité pour les investisseurs.

Par ailleurs, le prix d’achat des biens immobiliers en loi Pinel peut être relativement élevé (5 500 euros/m² maximum), surtout si vous achetez en région parisienne. Comme le montant plafonné des loyers est inférieur aux prix du marché, vous devrez attendre plusieurs années avant que votre investissement soit enfin amorti et donc de voir une rentabilité.

Le dispositif Pinel est donc une bonne solution pour préparer sa retraite, mais il ne permet pas de bénéficier de revenus financiers complémentaires sur le court terme.