Achat immobilier dans l’ancien : les pièges à éviter

SOMMAIRE

1. Y a-t-il des travaux à effectuer ?
2. L’immeuble est-il en bon état ?
3. Quelles sont les éventuelles nuisances locales ?
4. Combien coûtent les frais de notaire ?
5. Quelles sont les conclusions du diagnostic énergétique obligatoire ?

Y a-t-il des travaux à effectuer ?

Les biens anciens sont généralement « dans leur jus » et il y a parfois d’importants travaux à réaliser pour les rendre habitables. C’est pourquoi il est important de faire plusieurs contre-visites dans un bien ancien, afin de ne laisser échapper aucun petit détail. Vous devez connaître précisément le montant des futurs travaux à effectuer avant de vous engager dans une offre d’achat immobilière. Pour cela, n’hésitez pas à visiter le bien avec un professionnel qui vous rédigera un devis détaillé. Il saura repérer bien plus rapidement que vous les petits défauts qui pourraient causer des problèmes par la suite. De plus, le montant de ce devis pourra vous aider dans la négociation, pour faire baisser le prix de la maison.

L’immeuble est-il en bon état ? 

Si vous achetez un appartement dans un ancien immeuble, vous devez prêter attention à l’état des parties communes. Si elles sont trop dégradées, des travaux seront rapidement nécessaires et vous devrez payer des charges élevées. Regardez également la façade : faudra-t-il prévoir un ravalement ? C’est pourquoi il est important de lire les trois derniers procès-verbaux émis par l’assemblée générale. Ceux-ci vous seront normalement fournis au moment de l’avant-contrat de vente. Pensez aussi à consulter le carnet d’entretien de l’immeuble. De plus, si le bâtiment indique une performance énergétique de classe G ou F, des travaux d’isolation seront certainement engagés dans les prochaines années. L’immeuble comporte-t-il une piscine ? Un ascenseur ? Des espaces verts ? Dans ce cas, l’entretien de ces parties communes représente un budget mensuel qu’il ne faut pas négliger.

Quelles sont les éventuelles nuisances locales ?

Les nuisances locales peuvent concerner les biens immobiliers neufs comme anciens. Toutefois, les programmes immobiliers neufs sont généralement construits dans des quartiers calmes, loin de toute nuisance sonore, ce qui n’est pas le cas des logements anciens. Lorsque vous visiterez la maison, n’oubliez pas de faire le tour du quartier pour constater quelles sont les infrastructures qui se cachent à proximité : écoles, gares, etc. Vous pouvez aussi aller sonner chez les voisins pour leur demander quelle est l’ambiance dans cette partie de la ville. Si vous effectuez une contre-visite, faites-la à une heure différente de la première visite : vers 17 h, au moment de la sortie des bureaux par exemple, quand les rues sont très bruyantes. Et y a-t-il des terrains constructibles non loin ?

Combien coûtent les frais de notaire ?

Les frais de notaire dans l’ancien sont plus élevés que lors de l’achat d’un bien immobilier neuf. C’est important que vous soyez au courant avant de conclure la vente, car vous pourriez être surpris par la facture finale ! Les frais de notaire pour la transaction d’un bien immobilier ancien s’élèvent en effet à 7 à 8 % du prix de vente, alors qu’ils atteignent seulement 2 à 3 % pour un bien neuf. Par exemple, si vous achetez une vieille ferme pour 200 000 €, vous devrez compter 16 000 € en plus pour les frais de notaire. Ces frais d’acte sont difficilement négociables, car ils se composent à 80 % de taxes prélevées par l’État. Le notaire pourra éventuellement vous accorder une remise sur ses émoluments si le bien acheté dépasse 150 000 €.

Quelles sont les conclusions du diagnostic énergétique obligatoire ?

Le propriétaire du bien a l’obligation de vous fournir le dossier des diagnostics obligatoires au moment de la vente. Toutefois, vous pouvez demander à le lire avant, afin de consulter les conclusions. Attention, les biens anciens ne répondent pas aux mêmes normes énergétiques que les logements neufs et sont généralement moins bien isolés. Vous risquez d’être surpris par votre facture de chauffage ! C’est pourquoi il est important de connaître la consommation électrique du bien avant de l’acheter. Vous trouverez également dans le DPE les préconisations d’amélioration effectuées par le technicien qui l’a rédigé. Cela vous donnera une idée concernant les travaux à réaliser dans la maison. Vous saurez également si elle est conforme aux différentes normes en vigueur.