Les clés pour acheter un bien immobilier en indivision

SOMMAIRE 

1. En quoi consiste un achat immobilier en indivision ?
   1. Les indivisaires
   2. La question du financement
   3. Les contraintes de l’indivision
   4. La convention d’indivision
2. Quels sont les atouts de ce type d’achat ?
3. Comment l’achat en indivision peut-il prendre fin ?
   1. En cas de séparation
   2. En cas de vente
   3. En cas de décès

En quoi consiste un achat immobilier en indivision ?

Lorsque deux personnes ou plusieurs personnes souhaitent investir dans un même bien, elles ont recours à l’achat en indivision. Les coacquéreurs deviennent alors tous propriétaires du logement ou du terrain.

Les indivisaires

N’importe quelle personne physique est en droit d’acquérir un appartement, une maison ou un terrain avec une ou plusieurs autres. Les différents indivisaires, qu’ils soient deux ou plus, peuvent être mariés ou pacsés, concubins, amis, ou membres d’une même famille. Lorsque les co-emprunteurs ne sont ni mariés ni pacsés, deux options s’offrent à eux : ils peuvent mettre en place une SCI ou acheter en indivision. Ce dernier processus est moins complexe, même s’il présente certaines obligations.

La question du financement

Les différents propriétaires ne sont pas tenus d’injecter la même somme dans le bien immobilier, ni d’avoir recours au même type de financement. Chaque investisseur possède alors une part du logement, en fonction de la part qu’il a financée. Chacun peut souscrire un prêt indépendamment des autres. Tous les co-indivisaires peuvent également demander un emprunt commun.

Les contraintes de l’indivision

La régime de l’indivision impose certaines contraintes aux coacquéreurs. Les différents propriétaires ont notamment l’obligation de prendre toutes les décisions relatives à la gestion du bien immobilier à l’unanimité.

De même, chacun des indivisaires est engagé financièrement envers les autres. Les copropriétaires du bien sont tous tenus de payer les frais relatifs à l’indivision, qu’il s’agisse des dettes, du crédit immobilier, des impôts ou des travaux engagés. Le montant que chaque codétenteur doit régler dépend de sa quote-part c'est-à-dire de la hauteur de son investissement pour l'acquisition.

La convention d’indivision

Pour éviter tout conflit ou désaccord, les indivisaires peuvent décider d’établir une convention d’indivision devant un notaire. De durée déterminée ou indéterminée, cette solution amiable fixe les droits et les devoirs de chaque coacquéreur concernant la gestion du bien et le paiement des charges si le bien est en location par exemple. La convention d’indivision doit mentionner le ou les bien(s) concerné(s) et les différentes charges qui en découlent, ainsi que les quotes-parts de chaque indivisaire. Elle sert également à établir les conditions de partage, si l’un des copropriétaires souhaite se retirer de l’indivision, mais aussi en cas de succession, de décès, ou de vente du bien.

Quels sont les atouts et les limites de ce type d’achat ?

Accessible à tous, l’achat en indivision est particulièrement intéressant pour les personnes en couple ou pacsées. Plus simple et plus pratique que le recours à une SCI, l’achat en indivision est aussi assez souple. Chaque coacquéreur investit la somme qu’il souhaite dans le bien immobilier, et de la manière qu’il préfère. Chacun des indivisaires est libre de souscrire (ou non) un prêt dans la banque de son choix, du montant qu’il désire. Enfin, chaque coacheteur décide du montant du prix investi et donc de sa quote-part.

Ce régime permet aussi d’acquérir un bien plus conséquent. À plusieurs, la capacité d’achat sera plus importante, et les indivisaires pourront donc investir dans un bien immobilier qu’ils n’auraient pas pu se permettre d’acheter seuls.

Parce qu’il impose une gestion commune du bien et une prise de décision à l’unanimité, l’achat en indivision requiert néanmoins une grande transparence entre les codétenteurs.

Comment l’achat en indivision peut-il prendre fin ?

L’indivision arrive à son terme lorsque tous les coacquéreurs le décident. A savoir que c’est toujours le principe d’unanimité qui vaut.

En cas de séparation

Si les indivisaires sont concubins, mariés ou pacsés, et qu’ils se séparent, l’un d’eux peut décider de racheter la part de l’autre. Dans ce cas, il devra s’acquitter d’une soulte, une compensation financière fixée par la loi et encadrée par le notaire.

En cas de vente

Dans une situation où les codétenteurs souhaitent vendre leur bien en indivision, ils devront le faire à l’unanimité. La vente devra également se dérouler devant un notaire. Chaque part de l’indivision revient alors à son investisseur. Si l’un des indivisaires s’oppose à la vente, il est possible de saisir le tribunal de grande instance.

En cas de décès

À la mort de l’un des indivisaires, sa part dans l’indivision revient aux autres coacquéreurs. Si l’un d’entre eux ne souhaite pas en hériter, il peut les vendre à l’un des copropriétaires. Ces derniers sont prioritaires, mais s’ils refusent, alors il est possible de vendre la part à une tierce personne.