Acheter un bien immobilier en SCI

SOMMAIRE

1 - Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

2 - Comment fonctionne cette structure ?

3 - Quelle forme choisir pour la société civile immobilière ?

4 - Quel régime d’imposition pour la SCI ?

5 - Quels sont les avantages de la SCI ?

• Des avantages fiscaux particulièrement intéressants
• Une grande liberté concernant la gestion de la société
• La possibilité d’effectuer des donations successives

6 - Quels sont les inconvénients de la SCI ?

• Des coûts de création importants
• Des formalités administratives assez complexes
• Une responsabilité illimitée pour les associés
• Une impossibilité de bénéficier de prêts aidés pour son achat en SCI

7 - Faut-il recourir à un courtier immobilier pour une SCI ?

1 - Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

La SCI relève de l’article 1832 du Code civil. Elle permet de partager un ou plusieurs biens, qui appartiendront à la société et non à un particulier. Pour ce faire, chaque associé possède un certain nombre de parts sociales, attribuées proportionnellement à sa participation, son apport au capital social de la SCI, contrairement au fonctionnement par indivision.

La société civile immobilière peut être créée notamment pour assurer :

• La gestion de biens immobiliers ;
• La mise en location de biens immobiliers et le prix des loyers;
• La revente de biens immobiliers.

2 - Comment fonctionne cette structure ?

La SCI est généralement créée par les membres d’une même famille, qui ont pour projet de partager équitablement un bien, lors d'un achat immobilier. Cette structure permet également de faciliter la succession et la transmission ou la cession aux héritiers. Ce fonctionnement est en effet une solution pour transmettre un bien (appartement, immeuble, maison ...) à ses enfants, par exemple, avec une fiscalité avantageuse. Cependant, ce n'est pas la seule situation, il est aussi possible de créer une SCI en dehors du cadre familial. L'acquisition d'une propriété, que cela soit une appartement, une maison ou un immeuble via une une SCI ne permet pas cependant de s'affranchir de charges comme les frais de notaire après avoir signé le contrat ou l'acte de vente même si le choix d'une sci pour acheter un bien présente un avantage fiscal sur d'autres aspects.

Cette forme sociale est particulièrement appréciée pour la sécurité qu’elle offre entre les personnes. Ils disposeront en effet d’un pouvoir de décision égal. Toutefois, lors de la rédaction des statuts, ils devront désigner une personne au statut de gérant qui prendra la majorité des décisions d’administration et de gestion courante. De plus après sa création et avoir rédiger les statuts juridiques, les membres de la sci familiale ou non, doivent d'après la loi faire une annonce légale de sa création.

À noter que les pouvoirs du gérant peuvent être encadrés ou limités, afin que certaines décisions nécessitent l’accord de l’assemblée générale de la société. En outre, le gérant d’une SCI peut être révoqué à tout moment.

Il existe différents types d'achats immobiliers, dans lesquels la SCI familiale appartient au démembrement de propriété, intéréssant car vous achetez un bien dont l’usufruit est séparé de la nue-propriété.

3 - Quelle forme choisir pour la société civile immobilière ?

Il existe de nombreuses catégories de SCI. Cependant, les quatre formes les plus répandues sont :

• La SCI familiale, très courante, qui permet d’acquérir un bien immobilier et de le gérer en famille ;
  • Cette structure simplifie grandement la transmission la donation ou la cession ;
• La SCI de location, idéale pour louer un bien immobilier à plusieurs ;
  • Chaque associé reçoit une partie des revenus générés, en fonction de ses parts sociales ;
• La SCI de jouissance à temps partagé, qui permet d’acquérir une résidence à plusieurs ;
  • La période d’occupation de chaque associé dépend de ses parts dans la société ;
• La SCI d’attribution, qui permet d’acquérir ou de faire construire un bien afin de le diviser ;
  • La taille des parcelles est également définie selon l’investissement de chaque associé.

4 - Quel régime d’imposition pour la SCI ?

Lors de la création de la SCI, les bénéfices de la société sont automatiquement assujettis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé doit donc déclarer personnellement ses revenus fonciers, en fonction de ses parts sociales. Ce mode d’imposition est très apprécié pour sa simplicité et il est privilégié par la majorité des SCI. Un seul inconvénient : si la société génère des revenus importants, les investisseurs peuvent rapidement changer de palier d’imposition.

Quand cela devient intéressant, la SCI peut décider de passer à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, les associés ne sont imposables que sur leurs dividendes et l’amortissement se voit déduit de leur assiette fiscale. De même, les partenaires ont la possibilité de reporter leurs dividendes pour réduire leur impôt sur le revenu.

5 - Quels sont les avantages de la SCI ?

Réputée pour son cadre légal à la fois souple et sécurisé, la SCI comporte une multitude d’avantages.

Des avantages fiscaux particulièrement intéressants

Tout d’abord, cette structure permet de diminuer les impôts des associés. En effet, lorsque la SCI affiche un déficit, les associés peuvent le reporter sur leur déclaration de revenus et profiter ainsi d’une réduction d’impôt.

En outre, la SCI est soumise à l’impôt sur les plus-values. Par conséquent, en cas de vente d’un bien immobilier détenu par la structure, elle bénéficiera d’abattements pour durée de détention. Dans certains cas, elle pourra donc être exonérée de l’impôt sur la plus-value.

Une grande liberté concernant la gestion de la société

Comme évoqué précédemment, la SCI offre une grande liberté aux associés, que ce soit lors de la rédaction des statuts, du choix de structure ou de la gestion des biens.

La possibilité d’effectuer des donations successives

La forme sociale de la SCI permet d’effectuer des donations successives de parts à ses héritiers. En effet, cette procédure ouvre droit à des abattements successifs, alors que l’abattement sur les droits de succession ne peut se faire qu’une fois tous les 15 ans.

6 - Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Si la société civile immobilière offre un grand nombre d’avantages, il existe quand même plusieurs inconvénients à prendre en compte.

Des coûts de création importants

Créer une SCI coûte de l'argent et nécessite de payer des frais assez importants à chaque étape de sa constitution :

• Rédaction des statuts ;
• Enregistrement des statuts ;
• Publication dans un journal d’annonces légales ;
• Immatriculation au régime du commerce et des sociétés (RCS) ;
• Etc.

Des formalités administratives assez complexes

L’un des principaux inconvénients de la SCI est la complexité des formalités. Dès qu’il s’agit de modifier les statuts, la décision doit être votée à l’assemblée générale, puis déclarée au RCS.

Une responsabilité illimitée pour les associés

Les associés d’une SCI sont toujours responsables des engagements de la société, proportionnellement à leurs parts sociales, contrairement au mode par indivision. Bien que cela soit rare, il est toujours possible que les créanciers de la structure se retournent contre les associés.

Une impossibilité de bénéficier de prêts aidés pour son achat en SCI

Même s’il est possible d’obtenir un crédit immobilier pour acheter un bien en SCI, il n’existe pas de prêt spécialement dédié à cette structure. Par conséquent, vous pourrez bénéficier des taux classiques, mais pas des crédits aidés tels que le prêt à taux zéro ou le prêt action logement.

7 - Faut-il recourir à un courtier immobilier pour une SCI ?

Vous l’aurez compris : il est parfaitement possible de financer un achat en SCI avec un crédit immobilier. Cependant, les conditions d’emprunt sont les mêmes que pour un achat personnel.

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