Différents Types d'Achats Immobiliers : Lequel est pour vous ?

S'informer avant l'achat

Les différents types d'achat immobilier : Lequel est fait pour vous ?

Un achat immobilier est un projet qui vous engage sur le long terme. Vous allez en effet devoir fournir un apport personnel d’environ 10 % du prix du bien et rembourser votre prêt avec des intérêts pendant plusieurs années. C’est pourquoi il est important de ne pas se précipiter et brûler les étapes d'une acquisition immobilière. L'acheteur d'une maison, d'un appartement ou autre habitation doit envisager la solution d’achat la plus avantageuse pour lui. Découvrez, avec Trouver-Mon-Prêt-Immo.fr, nous meilleurs conseils afin de déterminer quels sont les différents types d’achats immobiliers et leurs avantages/inconvénients.

Un professionnel de l'immobilier montrant les plans d'un logement à des acquéreurs potentiels

SOMMAIRE

1 - L’achat en pleine propriété

2 - L’achat en nue-propriété

3 - L’achat en démembrement de propriété

4 - L’achat en viager

5 - L’achat/vente à terme

6 - Qu’est-ce que l’usufruit ?

1 - L’achat en pleine propriété

Acheter en pleine propriété signifie que vous achetez un bien immobilier pour en disposer à votre guise. Vous pouvez l’habiter vous-même (usus), le vendre (abusus) ou bien le proposer à la location pour percevoir des revenus complémentaires (fructus). La pleine propriété regroupe donc les prérogatives de l’usufruit (habiter ou louer un bien) et de la nue-propriété (disposer d’un bien). L'achat peut se faire de particulier à particulier ou bien passer par une agence (ce qui peut permettre une gestion locative plus simple).

En achetant en pleine propriété, vous avez également le devoir d’assurer l’entretien du bien et de régler les charges, comme la taxe foncière si vous habitez dans ce bien immobilier (appartement ou maison). « Pleine propriété » est tout simplement le terme juridique pour désigner la propriété.

2 - L’achat en nue-propriété

Le droit de propriété se découpe en fait en deux parties :

  • L’usufruit, qui permet d’habiter et de louer un logement ;
  • La nue-propriété, soit un démembrement de propriété, couramment adopté lors d’une succession ou d’une vente en viager.

L’achat en nue-propriété consiste donc à acheter un logement sans y habiter et sans percevoir les revenus qu’il peut rapporter. Il s’agit d’un investissement avantageux : le propriétaire, en renonçant à certains droits, bénéficie d’une décote sur le prix du bien. Il peut également profiter de certains avantages fiscaux.

Lorsque l’usufruit arrivera à son terme, l’acquéreur en nue-propriété disposera alors d’un droit de propriété complet sur le logement, qu’il aura par ailleurs acheté à moindre coût.

3 - L’achat en démembrement de propriété

Acheter en démembrement de propriété signifie que vous acquérez un bien dont l’usufruit est séparé de la nue-propriété. Il existe trois techniques de démembrement.

La première est le plus souvent utilisée par les parents qui désirent transmettre un bien immobilier à leurs enfants à leur décès : les parents achètent donc l’usufruit d’un logement, tandis que les héritiers achètent la nue-propriété. Lorsque les parents décèdent, les enfants deviennent ainsi de plein droit les propriétaires du bien entier.

La seconde technique de démembrement, que l’on appelle démembrement croisé, permet aux couples non mariés de continuer à vivre dans le même logement après le décès de l’un d’entre eux. Un des concubins achète la moitié de l’usufruit du bien et la nue-propriété de l’autre moitié, tandis que l’autre conjoint fait la même chose.

La troisième technique d’achat en démembrement consiste à créer une SCI familiale afin de pouvoir transmettre un bien à ses enfants sans devoir payer de frais de donation.

4 - L’achat en viager

Lors d’un achat en viager, l’acquéreur (aussi appelé ici le débirentier) verse tous les mois un loyer au vendeur (le crédirentier) afin de devenir peu à peu le propriétaire de son logement. Il doit généralement payer une première somme (bien inférieure au prix du bien) lors de la signature du contrat avant de verser une rente mensuelle jusqu’au décès du crédirentier. Le montant de cette rente est fixé en fonction de plusieurs critères :

  • La valeur du bien ;
  • L’âge du crédirentier ;
  • L’occupation ou non du logement ;
  • Le taux de rendement du capital investi.

5 - L’achat/vente à terme

Ce type de transaction présente des similitudes avec l’achat en viager. L’acquéreur débourse en effet une première somme payée au comptant au vendeur. Il devra ensuite lui verser une rente mensuelle pendant une durée de 10 ou 20 ans afin de devenir propriétaire de son bien au terme du contrat. Ce contrat de vente à terme doit être signé devant un notaire. Le montant des versements mensuels est fixé à l’avance et ne dépend pas de l’espérance de vie du vendeur (contrairement au viager).

Ce type d'achat est peu répandu mais peut néanmoins représenter une excellente alternative au viager, notamment dans le cadre de la constitution d'un patrimoine immobilier, ou si vous souhaitez investir dans un bien dont l'objectif direct n'est pas de devenir votre résidence principale. Vous profiterez ainsi de l'une des proposition d'achat immobilière la plus performante financièrement.

6 - Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit est un droit temporaire qui permet à une personne de profiter d’un bien sans toutefois en être propriétaire. L’usufruitier doit assurer l’entretien du bien et peut l’habiter lui-même ou le proposer à la location. Il perçoit alors les revenus locatifs.

En cas de don, vente ou succession, vous aurez besoin de connaître la valeur de l’usufruit. Celle-ci se calcule en fonction d’un barème fiscal. Par exemple, si l’usufruitier est âgé de 41 à 51 ans, cette valeur est de 60 % tandis que la valeur de la nue-propriété est de 40 %.

L’usufruit peut prendre fin pour plusieurs raisons :

  • Le décès de l’usufruitier ;
  • La renonciation à l’usufruit ;
  • L’expiration du délai convenu ;
  • L’achat de la nue-propriété ;
  • Le non-usage de l’usufruit pendant 30 ans.

Nous espérons que ces rappels sur les différents types d'achats immobiliers qui s'offrent à vous en plus de l'achat dit "classique" vous aiderons à avancer sur votre projet immobilier. Les équipes de courtiers de Trouver-Mon-Prêt-Immo.fr vous proposent également de réaliser une simulation de votre prêt immobilier une fois que votre projet sera défini ou dès à présent, afin de mieux le définir. Nos équipes vous aideront à trouver le meilleur taux de crédit pour financer votre projet, et même de trouver un bien immobilier si besoin !

Simuler mon prêt immobilier

Les Différents Types d'Achat Immobilier : les questions fréquentes

Tout dépend de votre situation personnelle. L’idéal est d’acheter quand vous disposez de l’apport nécessaire, que vos revenus sont stables et que les prix de l’immobilier sont au plus bas.

En investissant dans l’immobilier neuf, en copropriété ou non, vous pourrez profiter de certains avantages fiscaux (loi Censi-Bouvard, dispositif Pinel, etc). De plus, le logement sera déjà aux normes et vous n’aurez pas de travaux à effectuer. Si vous achetez dans l’ancien, le prix d’achat sera moins élevé, mais il faudra prendre en compte le coût des frais d’une éventuelle remise aux normes.

Tout dépend de votre situation. Il s'agit d'un montage spécifique permettant aux membres d'une même famille ou d'un groupement civil d'être propriétaires, dans des proportions différentes ou non, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial.

Le viager occupé est principalement intéressant pour un investisseur grâce au prix d'achat du logement qu'il permet : l'acheteur obtiendra une décote d'environ 30 % sur la valeur du bien, correspondant aux loyers qui ne seront pas encaissés. C'est un bon moyen d'accéder à la propriété sur un bien pour lequel on ne dispose pas forcément des fonds nécessaires.