Le guide de l’investisseur immobilier

SOMMAIRE

1. Quelles sont les raisons pour lesquelles vous souhaitez investir dans l’immobilier ? 
2. Comment bien sélectionner le logement dans lequel investir ? 
3. Quels sont votre budget et votre capacité d’emprunt ? 
4. Quels sont les dispositifs de défiscalisation qui existent ? 

Quelles sont les raisons pour lesquelles vous souhaitez investir dans l’immobilier ?  

Afin de développer la bonne stratégie, il convient de connaître les motivations de votre placement immobilier. En effet, différentes ambitions peuvent justifier l’achat d’une propriété. 

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez peut-être envie de vous constituer un patrimoine en injectant des capitaux à long terme. Ce placement sûr est un moyen de sécuriser son épargne, en finançant des habitations tangibles, mais peu volatiles et rémunératrices. 

Il peut aussi s’agir de préparer votre retraite, en acquérant des biens quelques années avant la fin de votre carrière professionnelle. Vous vous assurez ainsi la propriété d’une maison ou d’un appartement pour votre utilisation personnelle ou alors des revenus locatifs qui complèteront vos entrées d’argent.

Bon nombre d’investisseurs optent pour la réduction d’impôts, grâce à la défiscalisation. C’est, en effet, l’un des avantages de l’investissement immobilier et des dispositifs fiscaux disponibles. Enfin, votre but est peut-être simplement de changer de logement pour des raisons qui vous sont propres : vous rapprocher de vos petits-enfants, en faire don à vos héritiers, etc.

En fonction de vos objectifs, vous serez davantage éclairé sur le bien à acheter d’une part, ainsi que sur le financement le plus adapté ou les dispositifs à contracter.

Comment bien sélectionner le logement dans lequel investir ? 

En tant qu’investisseur immobilier, vous n’êtes pas sans savoir que les sommes en jeu sont considérables et que les engagements sont lourds. Pour que le projet soit fructueux, il est important de faire les bons choix en matière de localisation, mais aussi de type d’habitation.

Renseignez-vous donc au préalable au sujet de la commune où se trouve la résidence que vous convoitez. Les villes étudiantes, dynamiques et culturellement riches offrent souvent des perspectives de croissances avantageuses ainsi qu’une forte demande locative.  

Un logement bien placé dans un environnement agréable sera plus facile à louer ou à revendre. Optez pour le quartier qui dispose de tout le nécessaire à proximité : commerces, écoles, lignes de bus, etc. 

Puis attardez-vous sur le bien en lui-même : maison ou appartement, neuf ou ancien, luminosité, nombre de pièces, surface tout comme exposition jouent un rôle crucial dans l’attractivité de la propriété. Enfin, évaluez la qualité des murs. Voyez, par exemple, s’il y a des travaux à prévoir (toiture, isolation, peinture, etc.). 

Grâce à ces questionnements, vous vous assurez de faire un achat raisonné et donc un investissement rentable. 

Quels sont votre budget et votre capacité d’emprunt ? 

L’investissement immobilier est aussi un investissement financier. Il convient alors d’étudier votre budget et votre capacité d’emprunt. Faites le point avec votre banque, notamment si vous espérez faire un crédit immobilier, si vous disposez d’un apport personnel ou souhaitez investir au comptant. 

En effet, le calcul de votre enveloppe disponible n’est pas le même selon que vous effectuiez un investissement locatif ou une deuxième acquisition. Dans le cas d’un investissement locatif, vous empruntez pour louer. Potentiellement, vous en tirerez des revenus complémentaires qui parfois suffisent à ce que le bien s’autofinance. Cela influe grandement sur les estimations réalisées, car les montants des loyers perçus sont pris en compte à hauteur de 70 % aux yeux des organismes de crédit. Ce montant peut être ajouté à vos salaires ou être déduit de vos charges. Dans tous les cas, votre taux d’endettement, fixé aux alentours de 33 %, sera différent. 

Quels sont les dispositifs de défiscalisation qui existent ? 

En tant qu’investisseur immobilier, votre but est peut-être de parvenir à baisser vos taxes. En effet, grâce aux nombreux dispositifs immobiliers recensés, la défiscalisation est envisageable. Ce principe offre la possibilité de diminuer votre charge fiscale en optimisant vos revenus. 

Selon votre situation, vous pourriez par exemple profiter de la loi Malraux pour un investissement immobilier dans l’ancien. Cette loi vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30 % sur les travaux engagés pour la rénovation de biens achetés en secteur sauvegardé ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

La loi Cosse, quant à elle, offre la possibilité de profiter d’un abattement de 15 à 85 % sur les loyers perçus si vous investissez dans des murs anciens. La loi Pinel est idéale pour une acquisition dans le neuf située en zone tendue et respectant les normes écologiques du bâtiment. Sous certaines conditions, avec la loi Pinel, vous pouvez faire valoir vos droits et avoir une réduction d’impôts comprise entre 12 et 21 %.

Pour un achat dans le neuf dans une résidence de services, la loi Censi-Bouvard pourrait vous convenir. Avec ce système, il est possible de bénéficier d’une diminution d’impôts de 11 % du montant du bien. Si vous bénéficiez du statut LMNP, réservé aux loueurs non professionnels, vous pouvez jouir d’un abattement de 50 % sur leurs revenus locatifs. Enfin, pour un investissement immobilier dans les départements d’outre-mer, la loi Girardin est parfaite. La réduction d’impôts qui s’ensuit est comprise entre 40 000 et 60 000 euros, etc.

Pour l’investisseur immobilier, ces dispositifs représentent autant de façons de se constituer un patrimoine immobilier varié.