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4 min de lecture | 17 mai 2021Investissement locatif et défiscalisation : les principales lois
Pour se constituer un patrimoine, il est judicieux d’acquérir un bien immobilier et de le mettre à la location. Surtout, ce type d’investissement immobilier permet de bénéficier d’abattements fiscaux et de payer moins d’impôts. Vous vous demandez si vous êtes éligible à l’un de ces dispositifs ? Avec Trouver-Mon-Prêt-Immo.fr, découvrez quelles lois encadrent la défiscalisation de l’investissement locatif, dans l'immobilier neuf ou ancien.
SOMMAIRE
- Défiscaliser avec la loi Pinel pour un investissement neuf
- La loi Denormandie pour défiscaliser dans l’immobilier ancien
- La défiscalisation pour les immeubles protégés avec la loi Malraux
- La loi Cosse pour les logements abordables
- Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière
Défiscalisation de la loi Pinel pour un investissement neuf
En remplacement de la loi Duflot, le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel a été mis en place par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, ce dispositif concerne les logements neufs (appartements, résidences ou maisons) des zones éligibles. Il s’applique plus précisément aux villes de la banlieue parisienne, aux grandes métropoles de province et aux communes de plus de 250 000 habitants. Depuis 2013, ce dispositif est présent si vous souhaitez investir dans une zone en outre-mer.
Le pourcentage de réduction d’impôt dépend de la durée de la location à respecter. Celle-ci peut s’étendre sur 6, 9 ou 12 ans, à titre de résidence principale. Attention, il existe un plafonnement pour ce dispositif.
En fonction de la durée, les taux actuels de réduction d’impôts applicables sont de :
- 12 % sur six ans ;
- 18 % sur neuf ans ;
- 21 % sur douze ans.
La loi Denormandie pour défiscaliser dans l’immobilier ancien
Comme la loi Pinel, le dispositif Denormandie offre un avantage fiscal aux investisseurs qui souhaitent louer leur bien à des particuliers. En revanche, celui-ci s’applique uniquement si le bien immobilier est ancien et qu’il faut faire de gros travaux. Sont concernés les logements anciens et les locaux transformés en habitations. Leurs travaux doivent représenter au minimum 25 % du montant total de l’opération.
Ces travaux, qui devront être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), devront répondre à l’un de ces objectifs :
- Améliorer la performance énergétique du logement ;
- Créer une nouvelle surface habitable.
Sinon, au minimum deux de ces optimisations devront être réalisées : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.
La défiscalisation pour les immeubles protégés avec la loi Malraux
Mis en place par le ministre de la Culture André Malraux, ce dispositif concerne les logements restaurés dans des immeubles protégés. Pour bénéficier d’un avantage fiscal de 22 % ou de 30 % sur son revenu, l’investisseur doit entreprendre de lourds travaux, qui représenteront au maximum 400 000 euros sur quatre ans consécutifs. À la fin de la rénovation, le bien ne pourra pas être loué meublé. Pour que le taux de défiscalisation s’applique, il faut qu’il soit loué nu pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale. Le locataire devra occuper les lieux dans les douze mois suivant la fin des travaux.
La loi Cosse pour les logements abordables
Le dispositif Louer abordable de la loi Cosse permet aux investisseurs de bénéficier d’une défiscalisation de 15 à 70 % sur le montant des loyers.
Il existe plusieurs versions de ce dispositif Cosse : intermédiaire, social, très social et intermédiation locative. Du type choisi dépendent les plafonds de ressources des locataires.
Pour bénéficier du dispositif Cosse, le propriétaire est tenu de signer une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah). Ce document doit notamment mentionner le respect de plafonds de loyers. En outre, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil (celui-ci est fixé par le département où se trouve le bien immobilier).
Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière
Outre les dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux et Cosse, il existe d'autres niches fiscales et d’autres moyens légaux de défiscaliser votre investissement locatif. En voici quelques-uns.
Louer un bien meublé
Proposer un bien meublé à la location présente des avantages fiscaux. Si les revenus locatifs excèdent 23 000 euros par an, l’investisseur est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP). S’ils sont inférieurs à cette somme, il dépend du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le régime micro des locations meublées prévoit un abattement fiscal de 50 % pour les locaux meublés classiques (et les gîtes ruraux non considérés comme étant des meublés de tourisme). Un taux de défiscalisation de 71 % est appliqué aux chambres d’hôtes et aux meublés de tourisme classés. Il existe aussi la loi Censi-Bouvard pour l'investissement immobilier locatif. Si vous décidez de mettre en location un bien vide, vous pouvez bénéficier de la loi Scellier sur vos investissements immobiliers.
Le cas des monuments historiques
En faisant l’acquisition d’un bien immobilier inscrit à l’inventaire des monuments historiques, le bailleur bénéficie d’avantages fiscaux conséquents. Pour que ceux-ci s’appliquent, l’investisseur doit réaliser de gros travaux, validés par un architecte des Bâtiments de France. Une fois restauré, le logement devra être loué en tant que résidence principale. Le propriétaire sera ensuite en mesure de déduire le montant du prix d’achat (et des intérêts) et le coût total des travaux (qu’il est tenu de financer lui-même) de ses revenus.