Investissement Locatif, tout savoir

SOMMAIRE

1 - Acheter pour louer : quels avantages ?

2 - Quel bien immobilier acheter pour investir ?

• Un appartement
• Une maison
• Un immeuble
• Un local commercial

3 - Logement neuf ou ancien : comment choisir ?

• Pourquoi investir dans un bien immobilier ancien ?
• Quels sont les avantages d’investir dans le neuf ?

4 - Investir avec ou sans crédit immobilier : quelle différence ?

5 - Pourquoi recourir à un courtier pour un investissement immobilier ?

6 - Quelle rentabilité viser pour un investissement immobilier ?

7 - Quelles sont les principales lois de défiscalisation immobilière ?

1 - Acheter pour louer : quels avantages ?

Acheter un bien pour le louer présente de réels avantages. Plus rentable que les produits bancaires et moins volatile que les valeurs boursières, l'immobilier est une excellente manière de diversifier son patrimoine. Réaliser un investissement immobilier comporte les atouts suivants : 

• L'immobilier vous apporte un revenu passif, qui viendra compléter votre salaire puis votre retraite.
• Un bien immobilier est tangible, durable et sûr ; il ne pourra jamais voir sa valeur chuter à zéro.
• L'immobilier permet de bâtir un patrimoine de qualité, qui pourra être transmis à vos descendants.
• Investir dans l'immobilier permet de participer à un dispositif de réduction fiscale, et donc d'alléger votre imposition.
• Il est possible de souscrire un crédit pour financer votre achat immobilier ; depuis plusieurs années, les taux sont à un seuil très bas.

2 - Quel bien immobilier acheter pour investir ? 

Quand on parle d’investissement locatif, on pense généralement à un appartement. Même si ce type de bien constitue un excellent choix, il existe d’autres possibilités pour investir dans l’immobilier : une maison, un immeuble de rapport ou encore un local commercial. Voici les avantages et inconvénients de ces 4 types de biens. 

Un appartement 

Historiquement destiné à la location, l’appartement est l’option de référence pour investir dans l’immobilier. Cette catégorie englobe un large panel de biens, tels que les studios, les duplex, les lofts, les T2 ou encore les appartements aux grandes surfaces. Bien choisi, l’appartement peut se louer facilement et générer un rendement conséquent.

Acheter et louer un appartement est un investissement à la portée d’un novice. Bien entendu, afin que votre projet se déroule au mieux, il est préférable de vous faire accompagner par des experts immobiliers.

Une maison 

Contrairement à certaines idées reçues, il est parfaitement possible d'investir dans une maison individuelle. Il s'agit même d'une option judicieuse. En effet, si la rentabilité moyenne de ces biens est légèrement inférieure à celle des appartements, la durée de vacance du bien et la fréquence de rotation des locataires sont réduites.

Les locataires des maisons individuelles, souvent des familles, sont plus fidèles. Et pour cause, la maison est la forme d’habitation préférée des Français, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Enfin, les maisons se situent généralement en périphérie des villes ou dans une commune rurale. Pour un investisseur expérimenté, les maisons sont donc un excellent moyen de diversifier son patrimoine en s’exposant à un autre marché.

Un immeuble 

Investir dans un immeuble constitue le compromis idéal entre l'appartement et la maison. En effet, un immeuble de rapport a pour particularité d'être composé de plusieurs appartements. Parfois, il comporte également un local commercial au rez-de-chaussée. Cet investissement présente des avantages considérables : 

• Le prix au m² est moins élevé qu’en achetant plusieurs appartements, ce qui accroît la rentabilité.
• Les frais annexes sont également réduits : notaire, agence, crédit immobilier, etc.
• En louant plusieurs appartements d’un immeuble au lieu d’un grand logement, les risques d’impayés sont dilués.
• Vous êtes l’unique propriétaire ; les charges de copropriété n’existent donc pas, et vous décidez seul des travaux.

En contrepartie, investir dans un immeuble nécessite un budget conséquent. Les opportunités sont au rendez-vous, mais elles sont plus difficiles à dénicher. Et même si ce type de bien est plus économique que plusieurs appartements dans des immeubles séparés, il n'offre pas l’avantage de la diversification : lorsque le quartier prend ou perd de la valeur, tous les appartements sont affectés. 

L’achat d’un immeuble de rapport est donc idéal pour un investisseur d’expérience, qui dispose déjà d’un petit patrimoine.

Un local commercial

Enfin, les murs commerciaux représentent une tout autre manière d’investir dans l’immobilier. Plus rentable mais également plus risqué, ce type d’achat nécessite une certaine expérience. En effet, les murs commerciaux ont un taux de vacance plus élevé que les logements ; l’emplacement du bien joue un rôle primordial.

Les murs de boutique les plus prisés sont situés en centre-ville. Ils doivent être bien visibles et facilement accessibles. Plus l’emplacement est qualitatif, plus il est sécurisé, avec peu de vacance locative. En contrepartie, le bien est souvent onéreux. 

Les locaux implantés en périphérie, moins chers, sont les plus rentables mais également les plus risqués. Ce type d’investissement est donc à réserver aux investisseurs aguerris. 

3 - Logement neuf ou ancien : comment choisir ?

Une fois que vous aurez déterminé le type de bien dans lequel vous souhaitez investir, il vous faudra choisir entre un bien neuf ou ancien. En effet, dans le cas d’un appartement ou d’une maison, l’état du bien influera sur de multiples paramètres : le prix d’achat, le montant des frais de notaire, l’entretien et les performances techniques, les possibilités en matière de défiscalisation, etc. 

Pourquoi investir dans un bien immobilier ancien ?

Investir dans un logement ancien est une solution stratégique. Au-delà d’être moins onéreux que les logements neufs, les biens anciens peuvent bénéficier d’un excellent emplacement : hypercentre d’une grande ville, quartiers touristiques au grand cachet, arrondissements prestigieux de Paris, etc. Par ailleurs, les opportunités sont plus nombreuses dans l’ancien que dans le neuf.

En contrepartie, la qualité varie grandement d’un bien à l’autre, selon sa date et son coût de construction. Luxueux, élégant et construit en pierre, un immeuble haussmannien offrira de meilleures performances thermiques qu’un bâtiment des années 60. Cependant, ce dernier sera généralement plus économique et mieux équipé, ce qui permettra un meilleur rendement.

Quels sont les avantages d’investir dans le neuf ?

Les logements neufs sont des biens immobiliers ayant été achevés il y a moins de 5 ans et n’ayant encore jamais été habités. Étant aux dernières normes, les logements neufs présentent deux avantages majeurs pour les investisseurs : 

• Ils nécessitent moins d’entretien et de maintenance que les logements anciens.
• Ils offrent de meilleures performances thermiques, ce qui limite les dépenses énergétiques.

Bien entendu, la qualité a un coût : les logements neufs sont - en moyenne - 15 à 20 % plus onéreux que les biens anciens. Cependant, investir dans le neuf permet d’accéder à des frais de notaire réduits : ces derniers sont compris entre 2 et 3 % pour un logement neuf, contre une moyenne de 7-8 % pour un bien immobilier ancien. 

4 - Investir avec ou sans crédit immobilier : quelle différence ?

Lorsque l'on possède déjà une épargne conséquente et que l'on souhaite investir dans un logement, une question se pose : est-il vraiment intéressant de prendre un crédit immobilier ? La réponse est oui. En effet, les taux d’emprunt sont historiquement bas, et souvent à un seuil inférieur à l’inflation.  En outre, investir avec un crédit apporte deux avantages de taille : 

• Le crédit permet de profiter de l’effet de levier, en augmentant votre capacité d’achat.
• Les mensualités du crédit immobilier font partie des frais déductibles de vos revenus locatifs.

Notez toutefois que ce raisonnement s'applique seulement à l'investissement locatif. Pour l'achat d'une résidence, le crédit immobilier constitue un gage de sécurité, plus qu’un atout stratégique. Il est donc intéressant de réduire les frais au maximum, sans pour autant se priver d’un crédit puisque les taux sont bas.

5 - Pourquoi recourir à un courtier pour un investissement immobilier ?

Vous l’aurez compris : le crédit immobilier constitue un outil idéal pour augmenter le rendement de votre investissement, tout en contrôlant les risques. Néanmoins, rechercher un crédit immobilier, monter un dossier de demande de prêt et comparer les offres bancaires sont des étapes chronophages et parfois complexes. 

Pour vous faciliter la tâche, faire appel à un courtier constitue le choix idéal. TrouverMonPrêtImmo.fr vous partage toutes les astuces et conseils pour votre recherche de financement. Nous sommes bien conscients que l’on n’habite pas dans un crédit. C’est pourquoi nous vous fournissons des éléments complets et adaptés pour chaque profil, ce qui viendra compléter l'accompagnement de votre courtier. 

6 - Quelle rentabilité viser pour un investissement immobilier ? 

La rentabilité nette d'un investissement locatif est généralement comprise entre 3 et 7 %. Bien entendu, il s'agit d'une fourchette large, et le rendement réel d'un bien peut varier selon de nombreux facteurs. 

Par exemple, un logement situé en hypercentre sera presque toujours onéreux. De ce fait, le rendement sera limité mais le bien se louera et se revendra assez facilement. À l’inverse, un logement situé en périphérie sera plus abordable, et offrira souvent une meilleure rentabilité. En contrepartie, il pourrait être plus difficile à louer et à revendre.

Les petits appartements (studios et deux pièces) sont globalement plus rentables que les grands appartements et les maisons. En revanche, les locataires restent plus longtemps dans les grandes surfaces que dans les petites. Ainsi, les logements de moyenne et grande taille sont certes moins rentables, mais ils offrent plus de stabilité.

7 - Quelles sont les principales lois de défiscalisation immobilière ?

Enfin, il existe plusieurs lois de défiscalisation immobilière. Elles permettent d’obtenir une réduction ou une déduction fiscale, à condition de respecter des critères spécifiques dans l’achat, la gestion et la location du bien. Voici un récapitulatif des dispositifs les plus classiques :